【環球旅訊】（特約評論員 陳申俊）截止2012年9月國家旅委正式批準的掛牌5星級酒店 56家較2011年底42家增長 26%；以上海市場為例，近10年五星級酒店發展如火如荼，尤其是上海世博會的舉辦，更為上海酒店業的發展添了一把火，我們看一下上海最近三年5星級酒店增長統計2010-2012年09月分別為36家、42家、53家，可見增長勢頭依然兇猛，高增長的背后我們發現這些五星級酒店背后投資者絕大部分是在本世紀的一輪房地產開發中新興的房地產開發商們。業內人士指出“地產發展商相約國際酒店巨頭“扎堆”五星級酒店，是因為在房地產開發中積累了大量資本，在國家土地政策日益收緊的大勢之下涌入酒店業，更多是希望在房地產開發的主業之外尋求穩定的長線經營回報。”原因真的(de)是如此(ci)簡(jian)單(dan)么？當(dang)然(ran)不(bu)是，筆者就此(ci)做(zuo)以下分析。

　　1）企業盈利模式的轉型

　　經(jing)(jing)歷(li)了(le)(le)自1998年以(yi)來的(de)(de)(de)(de)(de)中國房(fang)(fang)(fang)地產幾輪的(de)(de)(de)(de)(de)暴漲，絕大部分房(fang)(fang)(fang)企(qi)已經(jing)(jing)賺(zhuan)的(de)(de)(de)(de)(de)盆滿缽(bo)滿，但大多仍然停留在(zai)最初的(de)(de)(de)(de)(de)盈利(li)模(mo)式。即：競(jing)拍拿(na)地 - 前期開(kai)發 – 銀行貸款(kuan) – 預售商品(pin)房(fang)(fang)(fang) – 資金回籠(long) – 繼(ji)續(xu)拿(na)地與開(kai)發，只留待(dai)一(yi)(yi)小部分的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)業對外出(chu)租盈利(li)。因為商品(pin)房(fang)(fang)(fang)最終(zhong)是要銷售給小業主的(de)(de)(de)(de)(de)，而(er)發展商手中并無可持(chi)續(xu)盈利(li)的(de)(de)(de)(de)(de)項目，只有(you)繼(ji)續(xu)拿(na)地開(kai)發循環往復，繼(ji)續(xu)著幾近原(yuan)始的(de)(de)(de)(de)(de)獲(huo)利(li)模(mo)式。而(er)近幾年政府對房(fang)(fang)(fang)地產的(de)(de)(de)(de)(de)調控(kong)使得政策愈(yu)加嚴格(ge)，偏緊(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)貨幣政策也給房(fang)(fang)(fang)企(qi)加了(le)(le)一(yi)(yi)條緊(jin)箍咒(zhou)。房(fang)(fang)(fang)企(qi)不(bu)得不(bu)尋(xun)找一(yi)(yi)種能持(chi)續(xu)獲(huo)利(li)的(de)(de)(de)(de)(de)地產項目，傳統房(fang)(fang)(fang)企(qi)進軍商業地產勢在(zai)必行。早(zao)在(zai)2003年萬(wan)達集團(tuan)董事長(chang)王健林就(jiu)提出(chu)萬(wan)達開(kai)始向(xiang)商業地產開(kai)發模(mo)式轉(zhuan)型(xing)，需(xu)要從簡單的(de)(de)(de)(de)(de)商品(pin)房(fang)(fang)(fang)開(kai)發的(de)(de)(de)(de)(de)盈利(li)模(mo)式中走(zou)出(chu)來，尋(xun)找出(chu)一(yi)(yi)條持(chi)續(xu)盈利(li)的(de)(de)(de)(de)(de)模(mo)式。

　　2）企業形象與品牌的提升

　　那么開發商們對于商業地產開發要青睞建造5星級酒店而放棄投資回報率更高的經濟型酒店呢? 房企在開發商業地產的同時，考慮的就是打造自身企業品牌、樹立企業形象，這樣才能吸引優質客戶入駐。一旦企業品牌及知名度提升后向政府拿地就不是一件很難的事情了，當然目前土地出讓大多采用競拍的形式，然而如果是知名的房地產企業跑到二三線城市拿地的時候，當地政府當然會拋出一些利益作為吸引優質企業投資的籌碼。無論是政府、銀行和消費者都非常看重開發商的知名度，這么一來房企的品牌與知名度開始顯得尤為重要。筆者有一次與一位房地產企業集團的負責人聊天，問到“貴企業開發五星級酒店的初衷是什么？”回答是：“一個能開的起5星級酒店的企業實力必定不一般，會吸引很多地級市的政府主動找上門合作，共同投資發展商業地產項目。”由此不難看出5星級酒店對于房地產企業的知名度與企業形象的提升是巨大的。而且這些地產資本大都與國際酒店巨頭結盟，啟用“投資+管理”的(de)模(mo)式，將企(qi)業(ye)品(pin)牌依附于國際酒店(dian)知(zhi)名品(pin)牌之上以(yi)提(ti)升企(qi)業(ye)知(zhi)名度，并取得出(chu)人(ren)意料的(de)效果。

　　3）資本運作方面的啟示

　　也許會有人認為一個房地產企業建造一個五星級酒店投資巨大動則幾億甚至十幾億，就開發成本來說目前在一級城市開發五星級酒店每平米造價（含地上地下）1.6萬元/m2左右，一個總建筑面積在5萬- 8萬平米的豪華五星級酒店其總投資在8-12億人民幣左右（以上指單一業態的五星級酒店），不含超五星標準酒店。當然很多開發商開發多業態商業地產包括寫字樓，百貨大賣場以及五星級酒店這樣總體的開發成本則更高。然而如此高的投資下其投資回報率卻不高，而且回報年限通常在10-15年。業內對新開的5星級酒店通常有這么一種說法“一年虧，二年平，三年賺”，從(cong)這一點就(jiu)可以看出相對(dui)于巨大的(de)投(tou)資，其實(shi)際(ji)的(de)回報(bao)并非想象中的(de)那么大。

　　既然如此大的投資(zi)(zi)，投資(zi)(zi)回報率又不高難道(dao)開發商會扎堆做賠本買賣(mai)？

當然(ran)不(bu)(bu)是(shi)(shi)，在開發商(shang)眼中可(ke)是(shi)(shi)另一(yi)本帳。首先不(bu)(bu)可(ke)否認的(de)(de)(de)(de)是(shi)(shi)啟動建造(zao)(zao)一(yi)個五(wu)星級(ji)酒店(dian)開發商(shang)必須手(shou)(shou)(shou)頭有(you)(you)大量的(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)儲(chu)備(bei)，通常(chang)(chang)占總投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)(de)60%-80%。一(yi)個企(qi)業(ye)考慮建酒店(dian)首先表明手(shou)(shou)(shou)頭資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)非(fei)常(chang)(chang)充裕或(huo)者融資(zi)(zi)(zi)(zi)渠道(dao)非(fei)常(chang)(chang)通暢，也(ye)就(jiu)是(shi)(shi)說不(bu)(bu)愁錢。正常(chang)(chang)情況下酒店(dian)從(cong)(cong)建造(zao)(zao)到(dao)開業(ye)一(yi)般(ban)需(xu)要18-36個月不(bu)(bu)等，根據近年商(shang)業(ye)地產的(de)(de)(de)(de)增幅，經歷(li)2年左右的(de)(de)(de)(de)建造(zao)(zao)期(qi)當酒店(dian)正式(shi)開業(ye)后(hou)其(qi)估值(zhi)(zhi)已遠遠超過其(qi)總投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)。一(yi)個以五(wu)星級(ji)標準建造(zao)(zao)的(de)(de)(de)(de)國(guo)(guo)際品牌(pai)酒店(dian)為(wei)例，如其(qi)總投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)8億(yi)（開發商(shang)一(yi)般(ban)會虛報(bao)一(yi)些）在開業(ye)一(yi)年后(hou)評(ping)估公司可(ke)以將(jiang)估值(zhi)(zhi)做到(dao)15億(yi)，以50%的(de)(de)(de)(de)折價率（銀行抵押貸(dai)款通常(chang)(chang)按估值(zhi)(zhi)50%計算）企(qi)業(ye)可(ke)以輕(qing)而(er)易舉的(de)(de)(de)(de)從(cong)(cong)銀行貸(dai)到(dao)7.5億(yi)資(zi)(zi)(zi)(zi)金(jin)，不(bu)(bu)但(dan)將(jiang)前期(qi)開發投(tou)入(ru)現(xian)金(jin)完全收(shou)回，或(huo)許(xu)連開業(ye)費也(ye)有(you)(you)了（通常(chang)(chang)一(yi)家(jia)五(wu)星級(ji)酒店(dian)開業(ye)費用在3000萬-8000萬之間）。這樣看來開發商(shang)的(de)(de)(de)(de)手(shou)(shou)(shou)頭上的(de)(de)(de)(de)現(xian)金(jin)也(ye)不(bu)(bu)需(xu)要太多(duo)，其(qi)陸續投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)只(zhi)要能撐(cheng)過3年，至(zhi)少在現(xian)金(jin)上可(ke)以一(yi)次性收(shou)回所(suo)有(you)(you)投(tou)入(ru)，這種短(duan)平快(kuai)的(de)(de)(de)(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)本運作(zuo)方式(shi)是(shi)(shi)開發商(shang)所(suo)青睞(lai)的(de)(de)(de)(de)。最后(hou)開發商(shang)也(ye)可(ke)以將(jiang)酒店(dian)在市(shi)場上出售以獲得最終(zhong)的(de)(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)回報(bao)，這就(jiu)是(shi)(shi)為(wei)什么許(xu)多(duo)地產企(qi)業(ye)青睞(lai)與國(guo)(guo)際知名酒店(dian)管理品牌(pai)合作(zuo)的(de)(de)(de)(de)另一(yi)個重要原因，就(jiu)是(shi)(shi)提升酒店(dian)的(de)(de)(de)(de)一(yi)個整體估值(zhi)(zhi)。

　　4）高星級酒店——開發商的“皮夾子”

　　五星級酒店到底賺錢嘛？回答是也不是，就是看你是怎么算的。單純從財務報表的角度看，比如一家五星級酒店全年總收入1億（在上海五星級酒店業績中屬于中等水平），依照酒店業平均GOP率30%，每年的GOP（經營毛利）約為3000萬元。再減去另外兩大塊成本，資金成本與折舊，如果酒店貸款7億 依照10年期銀行貸款利率6.8%計算 每年的利息支出約為4760萬，折舊按50年計算每年1400萬元，再加上8000萬元的開辦費攤銷（稅法規定5年攤銷）從財務利潤的角度看酒店每年虧損4760萬元。有人就會問“開發商為什么會做虧本的買賣？”難道開(kai)發商都瘋了么，事實當然不是(shi)這樣。

　　我們再來從現金的角度來看是什么樣的情況呢？首先利息支出因為7個億的前期投資時開發商自己拿出來的，等拿到7個億的貸款這筆貸款將會用在別的項目上，因此嚴格意義上說這筆貸款費用不能算在酒店頭上，或者說不能將所有的銀行貸款費用都算作酒店的財務費用（不討論稅法因素），因此以開發商自有資金的內部報酬率核算更為準確。可以確定的是7億貸款開發商拿走了，那么誰最終支付貸款利息不用說也知道。每年1400萬元折舊怎么說呢？財務上有個經典的論述即“折舊是現金的來源”也就是(shi)(shi)(shi)說折舊只(zhi)(zhi)是(shi)(shi)(shi)賬(zhang)面上的(de)計(ji)提，酒店無需(xu)花一(yi)分錢出去(qu)，因此可以忽略不計(ji)。當(dang)然(ran)我們只(zhi)(zhi)是(shi)(shi)(shi)從投資回報的(de)角度研究問(wen)題，由于篇幅(fu)有(you)限在(zai)此不討論(lun)具體(ti)的(de)會(hui)計(ji)處理(li)。

　　再說說酒店產出的每年3000萬GOP，從財務的角度分析，酒店每年至少可以產出3000萬以上的現金流，這可不是筆小數目。依照一般業主方與酒店管理公司的約定“酒店運作銀行賬戶上必須留有300萬-500萬的資金”，換句(ju)話說開(kai)(kai)發商每(mei)年可(ke)以(yi)從(cong)酒(jiu)店陸續獲得2500萬左右(you)的現金(jin)流，開(kai)(kai)發商可(ke)以(yi)隨(sui)意的從(cong)酒(jiu)店套(tao)取資(zi)金(jin)，只要(yao)保(bao)證酒(jiu)店帳戶留(liu)有一定量的運作現金(jin)，因此(ci)將酒(jiu)店比作開(kai)(kai)發商身邊的一只皮夾子不是很貼切么(me)。

　　5）稅收籌劃因素

　　開發商在(zai)考(kao)慮建(jian)造一(yi)家(jia)五(wu)星(xing)級酒店(dian)(dian)時(shi)，在(zai)整個企業(ye)稅(shui)收(shou)籌(chou)劃也會有更(geng)多(duo)的(de)考(kao)慮，對于非高新(xin)技(ji)術非生產型企業(ye)的(de)五(wu)星(xing)級酒店(dian)(dian)單(dan)純從(cong)(cong)稅(shui)收(shou)上是無法(fa)得(de)到政府(fu)得(de)支持的(de)，但酒店(dian)(dian)怎么從(cong)(cong)稅(shui)收(shou)籌(chou)劃的(de)角度給企業(ye)帶來效益呢？

　　筆(bi)者(zhe)就(jiu)一(yi)個(ge)方面(mian)舉(ju)例(li)分(fen)析一(yi)下，就(jiu)上述例(li)子(zi)看，酒店每(mei)年凈利潤(run)為負4760萬元，因為稅法規(gui)定(ding)企(qi)(qi)業(ye)納(na)稅調整(zheng)后虧損可以用今后5年的會計利率彌補，這將給房地產開發(fa)企(qi)(qi)業(ye)集團合并報表帶來的所得稅抵稅效應是持續而且巨大的。

　　綜合以(yi)上的(de)分(fen)析，我(wo)(wo)們(men)逐漸揭示了(le)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)青睞開(kai)發(fa)5星(xing)(xing)級(ji)酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)某些深層次原因，我(wo)(wo)們(men)發(fa)現原來建(jian)造(zao)一(yi)個5星(xing)(xing)級(ji)酒(jiu)(jiu)店(dian)并非我(wo)(wo)們(men)想像中(zhong)需(xu)要(yao)那么大的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)金量，還是(shi)可以(yi)通過一(yi)定(ding)的(de)資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)運作的(de)手法降低投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)門檻(jian)。企業可以(yi)從建(jian)造(zao)一(yi)座(zuo)五星(xing)(xing)級(ji)酒(jiu)(jiu)店(dian)中(zhong)獲(huo)得除經營利潤外更多的(de)利益，而這些利益往往是(shi)驅動(dong)地產資(zi)(zi)(zi)(zi)本(ben)紛紛投(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)建(jian)造(zao)高星(xing)(xing)級(ji)酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)一(yi)個重要(yao)原因。當然這一(yi)切還是(shi)要(yao)歸于中(zhong)國經濟的(de)高速發(fa)展以(yi)及房地產市場的(de)火爆(bao)。然而這種模式能持(chi)續么，還能持(chi)續多久(jiu)…我(wo)(wo)們(men)拭目(mu)以(yi)待(dai)！