2023 年底至(zhi) 2024 年初，酒(jiu)店(dian)資(zi)產交(jiao)易(yi)頻(pin)頻(pin)，多(duo)家(jia)上(shang)億酒(jiu)店(dian)拍賣(mai)、成(cheng)交(jiao)、流拍等信息，也(ye)讓(rang)酒(jiu)店(dian)資(zi)產交(jiao)易(yi)話題甚(shen)囂塵上(shang)，但是對比(bi)其(qi)他(ta)業態(tai)(tai)，比(bi)如(ru)產業園、寫字樓、公寓等業態(tai)(tai)，酒(jiu)店(dian)業態(tai)(tai)資(zi)產交(jiao)易(yi)量其(qi)實(shi)只(zhi)占(zhan)很小的比(bi)例，不(bu)足 10%，值得關注的是，酒(jiu)店(dian)業態(tai)(tai)整(zheng)體的交(jiao)易(yi)金額近(jin)三(san)年呈現持續增長的態(tai)(tai)勢，同(tong)時對比(bi)酒(jiu)店(dian)資(zi)產貨架上(shang)的存(cun)貨，目前的實(shi)際交(jiao)易(yi)量只(zhi)是冰山一角，大量賣(mai)家(jia)無法實(shi)現交(jiao)易(yi)，重要原因之(zhi)一是酒(jiu)店(dian)資(zi)產價(jia)格持續不(bu)斷調整(zheng)。

賣家對酒(jiu)店資產的(de)(de)“預期”遠遠大于(yu)(yu)買家愿(yuan)意為之付出的(de)(de)價格，但(dan)成(cheng)交的(de)(de)項目多以低于(yu)(yu)建造成(cheng)本價成(cheng)交。

底層邏輯是，酒店(dian)(dian)(dian)持有方為建設酒店(dian)(dian)(dian)付出的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)成本或者(zhe)在銀行(xing)、其他金(jin)融機構將酒店(dian)(dian)(dian)資(zi)(zi)產抵押的(de)(de)資(zi)(zi)金(jin)，遠大于(yu)酒店(dian)(dian)(dian)作為商(shang)業(ye)業(ye)態進行(xing)經(jing)營帶來(lai)現金(jin)流的(de)(de)估(gu)值(zhi)。通俗(su)地講，就是酒店(dian)(dian)(dian)資(zi)(zi)產的(de)(de)價值(zhi)與酒店(dian)(dian)(dian)作為一種商(shang)業(ye)業(ye)態經(jing)營帶來(lai)的(de)(de)經(jing)濟(ji)收益無法畫等號，而酒店(dian)(dian)(dian)資(zi)(zi)產的(de)(de)買家以(yi)后者(zhe)估(gu)價。

賣家是誰？

為什么要賣酒店資產？

為(wei)什么(me)售(shou)價如此之低，還有那么(me)多(duo)酒店資(zi)產持有者(zhe)迫不及(ji)待(dai)地將酒店資(zi)產擺上貨架，而(er)且其中不乏(fa)一(yi)些優質資(zi)產？

首先，房(fang)地(di)產(chan)(chan)策略的(de)調整是影響酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)交(jiao)易(yi)的(de)重(zhong)要(yao)因(yin)素。過去十年，酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)大多(duo)是房(fang)地(di)產(chan)(chan)行業的(de)產(chan)(chan)物或者附屬品，國內(nei)80% 的(de)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)資(zi)產(chan)(chan)由房(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業持(chi)有，而且很多(duo)中小房(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業只持(chi)有一(yi)到(dao)兩個酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)資(zi)產(chan)(chan)，集中度非常(chang)低。房(fang)地(di)產(chan)(chan)存貨(huo)去化周期(qi)加長，疊加三道紅線(xian)的(de)管控，房(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業的(de)資(zi)產(chan)(chan)負債(zhai)表流動性壓力非常(chang)大，掙扎在生(sheng)(sheng)死線(xian)上的(de)房(fang)地(di)產(chan)(chan)企(qi)業可能會選擇出售部分資(zi)產(chan)(chan)，以此(ci)來緩(huan)解資(zi)金(jin)鏈的(de)緊張。這種斷臂求生(sheng)(sheng)的(de)策略，雖(sui)然(ran)痛苦，有時卻是企(qi)業生(sheng)(sheng)存和發展(zhan)的(de)必要(yao)手段。雖(sui)然(ran)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)資(zi)產(chan)(chan)的(de)出售價格一(yi)降再降，但是目前(qian)市面上很多(duo)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)經營現(xian)金(jin)流可能都無法覆蓋(gai)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)銀行利息(xi)，每持(chi)有一(yi)天就是一(yi)天的(de)壓力，在企(qi)業資(zi)金(jin)流緊張時期(qi)，出手是最(zui)好的(de)選擇。

其次(ci)，經(jing)濟周期的(de)起(qi)伏對酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)產(chan)估值(zhi)產(chan)生了(le)(le)深遠的(de)影響。在(zai)(zai)經(jing)濟繁(fan)榮(rong)時期，酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)產(chan)的(de)價格往往會被推高，而在(zai)(zai)經(jing)濟衰退時期，價格則可能(neng)下降。價格的(de)波動(dong)反映了(le)(le)市(shi)場對酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)產(chan)真(zhen)實價值(zhi)的(de)認知和(he)預期。目前全球經(jing)濟進(jin)入到下行周期，酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)產(chan)價格也已經(jing)進(jin)入調(diao)整(zheng)期，但(dan)是(shi)目前來看調(diao)整(zheng)期還(huan)在(zai)(zai)繼續(xu)，未來酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)產(chan)的(de)交易會進(jin)一(yi)步活躍。

再次(ci)，國有企(qi)(qi)業(ye)之間(jian)的(de)互助(zhu)行為往(wang)往(wang)體現(xian)在資(zi)(zi)(zi)產(chan)交(jiao)易上。這種互助(zhu)可能(neng)是(shi)為了優化資(zi)(zi)(zi)源配置，或是(shi)為了解決長期負債(zhai)問題。北(bei)京 W 酒(jiu)(jiu)店(dian)、青(qing)島魯(lu)商凱悅(yue)酒(jiu)(jiu)店(dian)等都是(shi)國企(qi)(qi)間(jian)的(de)交(jiao)易。除了酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)(zi)產(chan)交(jiao)易外，還有大量的(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)(zi)產(chan)被劃撥(bo)、整合(he)(he)(he)，比如中信(xin)整合(he)(he)(he)財(cai)政部旗下酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)(zi)產(chan)，融通整合(he)(he)(he)軍隊旗下酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)(zi)產(chan)等，地方國企(qi)(qi)也在做相應整合(he)(he)(he)。通過資(zi)(zi)(zi)產(chan)的(de)劃撥(bo)和整合(he)(he)(he)，企(qi)(qi)業(ye)不僅能(neng)夠(gou)提高(gao)運營效率，還能(neng)夠(gou)集中管理，從而提升整體的(de)競爭力。

買家是誰？

為什么要買酒店資產？

買家下場購買酒店(dian)資產的(de)(de)目的(de)(de)不完(wan)全相(xiang)同，但是酒店(dian)資產是一個能夠抵御通貨膨脹的(de)(de)很好保值增值工(gong)具(ju)，而(er)且優質(zhi)的(de)(de)酒店(dian)資產還具(ju)有很好的(de)(de)現金流。

首先，2023 年這一波買家中(zhong)最(zui)多的(de)(de)(de)是能(neng)源實業(ye)企(qi)(qi)業(ye)，這類(lei)企(qi)(qi)業(ye)購買的(de)(de)(de)基本(ben)是核(he)心城市(shi)優質(zhi)酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)產(chan)(chan)，能(neng)源企(qi)(qi)業(ye)這幾(ji)年現金流非(fei)常豐富，但(dan)是產(chan)(chan)能(neng)過剩，很(hen)難再投資(zi)(zi)擴產(chan)(chan)，所(suo)以(yi)選擇核(he)心城市(shi)的(de)(de)(de)優質(zhi)酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)產(chan)(chan)作為資(zi)(zi)產(chan)(chan)保值(zhi)增值(zhi)的(de)(de)(de)方式。而且(qie)這類(lei)企(qi)(qi)業(ye)中(zhong)，很(hen)多都是私人投資(zi)(zi)者、家族企(qi)(qi)業(ye)，將酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)產(chan)(chan)作為一種資(zi)(zi)產(chan)(chan)配(pei)置留給后代進行傳承是一種很(hen)好的(de)(de)(de)方式。核(he)心城市(shi)核(he)心商圈及一些(xie)旅游目的(de)(de)(de)地的(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)資(zi)(zi)產(chan)(chan)，其本(ben)身的(de)(de)(de)稀缺價(jia)值(zhi)已(yi)經超(chao)過了資(zi)(zi)產(chan)(chan)本(ben)身的(de)(de)(de)經營價(jia)值(zhi)，升值(zhi)空間(jian)未來可(ke)期。

其次(ci)，金融企(qi)業(ye)買家的(de)參與為(wei)酒(jiu)(jiu)店資(zi)(zi)產(chan)交易(yi)增添了(le)新的(de)活力。他(ta)們收購或者處理不良的(de)酒(jiu)(jiu)店資(zi)(zi)產(chan)，通過(guo)快速整合、翻牌(pai)、改造升級后再次(ci)交易(yi)，這不僅顯(xian)示了(le)資(zi)(zi)本(ben)市場對酒(jiu)(jiu)店資(zi)(zi)產(chan)的(de)興趣，也為(wei)酒(jiu)(jiu)店資(zi)(zi)產(chan)的(de)流通提供了(le)新渠道。

再(zai)次，也有(you)一些綜合(he)性(xing)企業(ye)收購酒(jiu)店資產作(zuo)為綜合(he)板塊布局(ju)的方(fang)式，擴(kuo)大業(ye)務版(ban)圖(tu)。

酒店資產交易完成后，

對酒店行業影響幾何？

第一，提(ti)高行業(ye)集中(zhong)度(du)(du)與成(cheng)熟度(du)(du)。從經濟學角度(du)(du)分析，行業(ye)集中(zhong)度(du)(du)是行業(ye)成(cheng)熟度(du)(du)的重要(yao)體現。集中(zhong)度(du)(du)高了之(zhi)后，酒(jiu)(jiu)店資產(chan)運營會更加專業(ye)，酒(jiu)(jiu)店會投(tou)入(ru)更多時間和資金(jin)來(lai)提(ti)高運營效率(lv)，這(zhe)對(dui)酒(jiu)(jiu)店行業(ye)本身來(lai)講(jiang)是利(li)好的。

第二，加(jia)速在資(zi)(zi)本市場(chang)上(shang)(shang)的流(liu)通。作為資(zi)(zi)產存在的業(ye)態，在資(zi)(zi)本市場(chang)的流(liu)動才能體現(xian)它應有的商業(ye)價值(zhi)。同時，倒逼企業(ye)快(kuai)速關(guan)(guan)注(zhu)酒(jiu)店的投(tou)資(zi)(zi)回(hui)報。綠(lv)發 2024 年(nian)(nian)的經(jing)(jing)營(ying)預(yu)算指標已經(jing)(jing)開(kai)始(shi)用三年(nian)(nian)在資(zi)(zi)本市場(chang)上(shang)(shang)實現(xian)資(zi)(zi)產證券化的目(mu)標來確定。這樣才真正讓(rang)酒(jiu)店從業(ye)者開(kai)始(shi)關(guan)(guan)注(zhu)投(tou)資(zi)(zi)、關(guan)(guan)注(zhu)經(jing)(jing)營(ying)收益。而不是像(xiang)以(yi)前一樣，建設(she)負(fu)責(ze)(ze)建設(she)，運營(ying)負(fu)責(ze)(ze)經(jing)(jing)營(ying)，兩張(zhang)皮，酒(jiu)店投(tou)資(zi)(zi)回(hui)報指標沒有人(ren)為之(zhi)持(chi)久負(fu)責(ze)(ze)。

第(di)三，新(xin)玩(wan)家為(wei)(wei)酒(jiu)店行(xing)業(ye)(ye)帶來(lai)新(xin)思路。未(wei)顛(dian)覆酒(jiu)店行(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)新(xin)玩(wan)法出現也未(wei)可知。目前酒(jiu)店行(xing)業(ye)(ye)是一(yi)個微利行(xing)業(ye)(ye)，理由不一(yi)而足，筆者(zhe)認為(wei)(wei)最根本的(de)(de)原因就是酒(jiu)店投資(zi)回報(bao)太差，投資(zi)太高，收入(ru)(ru)太低，供需關系不平衡。新(xin)玩(wan)家進(jin)入(ru)(ru)，大家真正(zheng)將酒(jiu)店資(zi)產經營(ying)收益作為(wei)(wei)評價(jia)其資(zi)產價(jia)值最大權重指標的(de)(de)時(shi)候(hou)，那么大家才(cai)真的(de)(de)開始(shi)關注酒(jiu)店投資(zi)：降(jiang)低投資(zi)，提高收益。

例如(ru)中(zhong)國華融(rong)等(deng)一些(xie)金融(rong)或險資企(qi)業(ye)(ye)(ye)在這一輪中(zhong)處(chu)理不良資產(chan)(chan)，全部以(yi)投資回報最大化來評估是(shi)否對資產(chan)(chan)進行改造更(geng)新，或者調整業(ye)(ye)(ye)態，將酒(jiu)(jiu)店(dian)調整為(wei)公寓、商業(ye)(ye)(ye)、寫字樓等(deng)綜(zong)合業(ye)(ye)(ye)態，從而實現(xian)資產(chan)(chan)價值(zhi)最大化。同時類(lei)似中(zhong)國健康集團(tuan)等(deng)一些(xie)康養集團(tuan)也紛紛進入(ru)酒(jiu)(jiu)店(dian)領域，探索酒(jiu)(jiu)店(dian)與康養、旅居(ju)等(deng)業(ye)(ye)(ye)態的(de)融(rong)合。字節跳動、騰訊、阿里等(deng)互聯網企(qi)業(ye)(ye)(ye)也在布局進入(ru)酒(jiu)(jiu)店(dian)行業(ye)(ye)(ye)，期待未來他們會給酒(jiu)(jiu)店(dian)行業(ye)(ye)(ye)帶(dai)來更(geng)多的(de)驚喜。

最后，酒店(dian)本(ben)(ben)身是(shi)一個商業(ye)業(ye)態，是(shi)一門(men)生意。所以大家在談社會責任、企業(ye)名片、社會形(xing)象(xiang)、解決就(jiu)(jiu)業(ye)的(de)同時(shi)，一定要(yao)關(guan)注它的(de)本(ben)(ben)質(zhi)就(jiu)(jiu)是(shi)酒店(dian)需要(yao)賺錢，在資本(ben)(ben)市場的(de)估值能(neng)夠實(shi)現(xian)溢價(jia)，才能(neng)實(shi)現(xian)酒店(dian)行業(ye)的(de)價(jia)值。

酒(jiu)店(dian)資(zi)產(chan)交(jiao)易(yi)(yi)對(dui)酒(jiu)店(dian)行(xing)業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)發展(zhan)(zhan)和進(jin)(jin)(jin)步(bu)起(qi)到(dao)(dao)了(le)重要(yao)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)推(tui)動(dong)作用，促(cu)進(jin)(jin)(jin)了(le)行(xing)業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)專(zhuan)業化、效率的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)提(ti)升，給酒(jiu)店(dian)投資(zi)者(zhe)打開(kai)(kai)了(le)資(zi)產(chan)流(liu)(liu)動(dong)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)通(tong)(tong)道，為(wei)整個社會的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經濟發展(zhan)(zhan)做出了(le)貢獻(xian)。當然，要(yao)進(jin)(jin)(jin)行(xing)酒(jiu)店(dian)交(jiao)易(yi)(yi)也需(xu)非(fei)常(chang)謹(jin)慎：第(di)(di)一(yi)，交(jiao)易(yi)(yi)前(qian)(qian)要(yao)對(dui)資(zi)產(chan)進(jin)(jin)(jin)行(xing)盡職調(diao)查(cha)，通(tong)(tong)常(chang)會有(you)專(zhuan)業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)行(xing)業顧問及律(lv)師一(yi)起(qi)完(wan)成；第(di)(di)二(er)，對(dui)酒(jiu)店(dian)資(zi)產(chan)做合(he)理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)估值，一(yi)般不(bu)動(dong)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)估值分為(wei)三(san)種，包(bao)括(kuo)成本(ben)(ben)法(fa)、比較法(fa)、收益法(fa)，但是在中(zhong)國大陸目前(qian)(qian)酒(jiu)店(dian)資(zi)產(chan)交(jiao)易(yi)(yi)量不(bu)多的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)前(qian)(qian)提(ti)下，比較法(fa)基本(ben)(ben)失(shi)靈，而(er)(er)收益法(fa)又(you)很難達(da)到(dao)(dao)賣家的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)心理(li)預期，所以通(tong)(tong)常(chang)酒(jiu)店(dian)資(zi)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)估值會綜合(he)多方(fang)面因(yin)素(su)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)考量，同時結合(he)買賣雙方(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)談判情況確(que)(que)定最后的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)交(jiao)易(yi)(yi)價格；第(di)(di)三(san)，確(que)(que)定交(jiao)易(yi)(yi)條件(jian)，簽(qian)訂(ding)交(jiao)易(yi)(yi)合(he)同，明確(que)(que)雙方(fang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)交(jiao)易(yi)(yi)細節，完(wan)成交(jiao)割。而(er)(er)交(jiao)易(yi)(yi)后的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)管(guan)理(li)介入(ru)，也是一(yi)個非(fei)常(chang)專(zhuan)業的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)過程，買方(fang)開(kai)(kai)始(shi)介入(ru)酒(jiu)店(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)日常(chang)運營，進(jin)(jin)(jin)入(ru)了(le)另一(yi)個新(xin)里(li)程。然而(er)(er)目前(qian)(qian)我們看到(dao)(dao)大比例的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)酒(jiu)店(dian)資(zi)產(chan)買家都(dou)沒有(you)酒(jiu)店(dian)資(zi)產(chan)運營的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)經驗，能(neng)否真正實現資(zi)產(chan)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)(de)健康發展(zhan)(zhan)，筆(bi)者(zhe)將持續(xu)進(jin)(jin)(jin)行(xing)關注(zhu)，也歡迎與(yu)大家交(jiao)流(liu)(liu)探討(tao)。

本文作者職務(wu)：華美顧問合伙人、副總(zong)裁　北京(jing)公司總(zong)經理