過去(qu)的(de)2023年(nian)，酒(jiu)旅(lv)(lv)市場(chang)在曲折中復蘇。一方(fang)面(mian)，2023年(nian)整個(ge)旅(lv)(lv)游市場(chang)復蘇強勁，尤其是暑期更是表現突出(chu)；另一方(fang)面(mian)，則出(chu)現了“強文旅(lv)(lv)，弱商旅(lv)(lv)”的(de)重要變化。

進入2024年(nian)，酒旅(lv)市場將如何變化，需要(yao)投資人們(men)帶著(zhu)長期主義的(de)思考，來(lai)窺探到未(wei)來(lai)的(de)機會和陷阱。

2024年酒店投資市場趨勢

《中國旅游(you)住宿業發(fa)展報告（2023-2024）》顯示，發(fa)展理念轉變、業態布局調整、產品(pin)迭代及品(pin)牌煥新(xin)推動(dong)旅游(you)住宿產業迎(ying)來(lai)新(xin)生。未來(lai)一個時期(qi)，旅游(you)業可能(neng)迎(ying)來(lai)一個較(jiao)好的發(fa)展階段。對于(yu)旅游(you)住宿業發(fa)展的可持續性，將(jiang)會比大多數(shu)人預期(qi)的更為樂觀。

疫情之后，酒旅(lv)市(shi)場中，無論(lun)是商務出(chu)行和旅(lv)游休閑(xian)的(de)需求(qiu)，均(jun)出(chu)現了較(jiao)大變化(hua)，市(shi)場的(de)供給(gei)側改變也已悄然啟動。從2023年的(de)發展態(tai)勢中，得以延(yan)續出(chu)2024年的(de)酒店投資市(shi)場趨勢。

一是酒店連鎖化率將持續上升。

目前國內連(lian)鎖(suo)酒(jiu)店(dian)體量超過600萬(wan)間客(ke)(ke)房(fang)，12萬(wan)家(jia)酒(jiu)店(dian)左(zuo)(zuo)右，平均(jun)頭部十大集團占有率超過60%。而從住宿總體量來看(kan)，超過45萬(wan)家(jia)，客(ke)(ke)房(fang)超過1300萬(wan)間，這也意味著，國內酒(jiu)店(dian)連(lian)鎖(suo)化(hua)率將在2025年達到50%左(zuo)(zuo)右。酒(jiu)店(dian)連(lian)鎖(suo)化(hua)的趨勢，將保(bao)持(chi)持(chi)續上升(sheng)的態勢。

二是三四線城市酒店將持續拓展。

在(zai)去年的(de)伙伴大會(hui)上(shang)，華住集(ji)團(tuan)創(chuang)始人季琦指出(chu)，在(zai)“韌性時代”下，對于“投資黃金(jin)期”的(de)判斷主(zhu)要源(yuan)于六個方面：“出(chu)行(xing)市場(chang)穩定增長，從或需到剛(gang)需；民間資本充裕與投資渠道(dao)不多；物業空(kong)置率提升，租(zu)金(jin)下降(jiang)；材(cai)料價格下降(jiang)、建(jian)設(she)成本下降(jiang)；品牌(pai)和連鎖(suo)的(de)優(you)勢凸顯，品牌(pai)認可度增強(qiang)；低(di)線(xian)城市發展空(kong)間大，抗(kang)風險能力強(qiang)” 。結合以上(shang)六個方面因素，使得布局以三四線(xian)城市，成為投資首選。

與此同時，今(jin)年以來，縣(xian)城(cheng)(cheng)酒店(dian)頻(pin)頻(pin)出圈。數據顯示(shi)，初(chu)一至初(chu)四，全國主要縣(xian)城(cheng)(cheng)的(de)酒店(dian)預訂量同比(bi)增長超120%，其中縣(xian)城(cheng)(cheng)（或區(qu)）酒店(dian)訂單超五成為(wei)本地消費。在(zai)供(gong)給端與需求端的(de)共同作用(yong)下，三四線城(cheng)(cheng)市(shi)及下沉市(shi)場，正煥發出難以忽視的(de)生命力(li)。

三是存量市場挖掘將更加深刻。

存(cun)(cun)量(liang)市場(chang)作為未來連鎖(suo)化的重要支撐(cheng)，依然是當前酒(jiu)店集團爭奪(duo)的主(zhu)要板塊。如今(jin)市場(chang)對于(yu)存(cun)(cun)量(liang)的挖掘(jue)已經成了連鎖(suo)品(pin)牌發展(zhan)的最(zui)重要的方式，占比(bi)越來越高。存(cun)(cun)量(liang)市場(chang)中(zhong)，大(da)眾酒(jiu)店超過5年仍未裝修(xiu)的老(lao)酒(jiu)店超過半(ban)數，同時有10%面臨虧(kui)損壓力的存(cun)(cun)量(liang)老(lao)店急需(xu)升級。

不(bu)過值得關(guan)注的是(shi)，存量(liang)酒店面(mian)臨(lin)的是(shi)改造(zao)、成本、運營提升(sheng)等問(wen)題，需要品牌(pai)方提供一攬子解決方案，通過降低造(zao)價、改造(zao)范(fan)圍、提高(gao)改造(zao)效(xiao)率(lv)等手(shou)段，來適應存量(liang)市(shi)場(chang)的發展。

2024年投資酒店(dian)，對于投資人(ren)來說(shuo)，重點或許在(zai)于跟上(shang)時代的變化。

新的一年，

投資人信心如何？

根(gen)據研(yan)究機構的(de)(de)數據顯示，在(zai)全球范圍內，酒店的(de)(de)平均(jun)投(tou)資回(hui)報率(lv)在(zai)6-8%之間(jian)。而在(zai)亞太地區，由于旅游業的(de)(de)快(kuai)速發展和較低的(de)(de)酒店供應量，一些熱門城市的(de)(de)酒店投(tou)資回(hui)報率(lv)甚至可以達到9-12%。

這對(dui)于酒店(dian)投(tou)資(zi)人(ren)而言，無疑是一個不可忽(hu)視(shi)的利好。而投(tou)資(zi)人(ren)對(dui)于2014年的信心又如何呢？

據《2024年(nian)第一季度中國酒店市場景(jing)氣調查(cha)報告》顯示，從(cong)業者在(zai)經歷疫后(hou)需(xu)求迅速反彈(dan)，市場情緒(xu)在(zai)得(de)到充分釋放之后(hou)，對(dui)未來的預期(qi)值已完全回歸至理性。

去年，次(ci)方點評發(fa)布的《2023-2024中(zhong)國酒店(dian)投資(zi)人(ren)研測分(fen)析及投資(zi)趨勢報告》對500多位人(ren)均投資(zi)3+酒店(dian)以上的投資(zi)人(ren)進行(xing)了采訪(fang)與調研，覆蓋了華(hua)(hua)東、華(hua)(hua)南(nan)、華(hua)(hua)中(zhong)、西北、東北、西南(nan)、華(hua)(hua)北七大區(qu)域。

在調研中(zhong)，大部分酒店(dian)投(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)(ren)對當(dang)(dang)前(qian)環境(jing)持謹(jin)慎樂(le)觀態(tai)度，13%的(de)酒店(dian)投(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)(ren)認(ren)為(wei)(wei)，當(dang)(dang)下投(tou)資(zi)(zi)(zi)環境(jing)很好；36%的(de)酒店(dian)投(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)(ren)認(ren)為(wei)(wei)當(dang)(dang)下投(tou)資(zi)(zi)(zi)環境(jing)好；48%的(de)酒店(dian)投(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)(ren)認(ren)為(wei)(wei)當(dang)(dang)下投(tou)資(zi)(zi)(zi)環境(jing)般(ban)；3%的(de)酒店(dian)投(tou)資(zi)(zi)(zi)人(ren)(ren)認(ren)為(wei)(wei)當(dang)(dang)下投(tou)資(zi)(zi)(zi)環境(jing)差。

比如海南投資人陳先生(sheng)就對于2024年的(de)投資市(shi)場有著較強(qiang)的(de)信心，整(zheng)個(ge)市(shi)場還是(shi)很有生(sheng)機的(de)，從整(zheng)個(ge)2024年的(de)酒(jiu)店市(shi)場來看，上半(ban)年可能還會(hui)相對低迷，下半(ban)年應該會(hui)好起來。

同樣有(you)信心的(de)(de)(de)(de)還(huan)有(you)東北的(de)(de)(de)(de)投資人徐先生，他認為所在區域在經(jing)歷了2024年(nian)初的(de)(de)(de)(de)火爆之(zhi)后(hou)，還(huan)將(jiang)迎(ying)來一系列(lie)的(de)(de)(de)(de)賽事(shi)、活動、政府支(zhi)持等機會(hui)，2024年(nian)總體會(hui)很(hen)好。

而(er)在資金(jin)投(tou)(tou)(tou)(tou)入上，42%的酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)投(tou)(tou)(tou)(tou)資人(ren)計劃在2024年(nian)加大投(tou)(tou)(tou)(tou)資酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)；53%的酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)投(tou)(tou)(tou)(tou)資人(ren)計劃2024年(nian)與2023年(nian)的投(tou)(tou)(tou)(tou)資金(jin)額保持(chi)持(chi)平(ping)；4%的酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)投(tou)(tou)(tou)(tou)資人(ren)2024年(nian)會(hui)(hui)縮(suo)減投(tou)(tou)(tou)(tou)資金(jin)額；1%的酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)投(tou)(tou)(tou)(tou)資人(ren)計劃2024年(nian)退(tui)出酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)投(tou)(tou)(tou)(tou)資。整體而(er)言，大部分(fen)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)投(tou)(tou)(tou)(tou)資人(ren)對于酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)行業依(yi)然(ran)充(chong)滿信心，表示會(hui)(hui)持(chi)續投(tou)(tou)(tou)(tou)資酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)。

此(ci)外，在具體(ti)城市的選(xuan)擇上(shang)，投資人(ren)的投資布局分布較為(wei)均勻，一、二線城市投資意愿相對(dui)更(geng)強(qiang)。在酒(jiu)店(dian)品類的選(xuan)擇上(shang)，投資人(ren)對(dui)中(zhong)(zhong)端、中(zhong)(zhong)高端酒(jiu)店(dian)的投資意愿相對(dui)更(geng)強(qiang)。

華東(dong)投資人(ren)李先生就表示，一二線城市雖然競爭激烈，但仍有較大機會(hui)，比如工業園區、文(wen)旅產(chan)業區，以及醫院、大學(xue)周邊的新(xin)興區域(yu)，有不少老舊酒店物業，仍有很大翻牌空間。

哪些投資機會點值得關注？

走向平穩和理智的2024年(nian)，酒店投資市場或許(xu)不會有大起(qi)大落，也(ye)不再有爆發(fa)式復蘇，在新一(yi)輪(lun)的調(diao)整下，對于(yu)投資人(ren)來(lai)說，未來(lai)還有哪些(xie)投資機會點(dian)？

城市：下沉市場潛力爆發，但需謹慎入局

在不少投資(zi)(zi)人(ren)看來，2024年下沉(chen)市場將迎來進一步(bu)的爆發(fa)，其投資(zi)(zi)空間在于有酒店存量而管理欠缺、連鎖品牌缺少，這也是投資(zi)(zi)人(ren)的機(ji)會點。

根據的相(xiang)關數據，低(di)線城市酒店業(ye)績恢復(fu)較快。這些城市往往具有相(xiang)對穩定(ding)的客群(qun)，酒店經營的穩定(ding)性更強，因(yin)此抗風險能(neng)力較強。同時，低(di)線城市租金租售(shou)比是20％，低(di)于一二線城市，還有租金便宜、投入成本(ben)低(di)的特(te)點。

深圳資深投資人朱先生表(biao)示，2024年(nian)將會“逆(ni)城市化”，年(nian)輕人的返鄉，將會帶動下沉(chen)市場(chang)好的表(biao)現。

來(lai)自北京的(de)(de)投(tou)資(zi)人邱先生則表示，到下沉市(shi)場做中高端酒店，投(tou)資(zi)成(cheng)本(ben)和運(yun)營成(cheng)本(ben)可以降低很多(duo)。如果運(yun)營得(de)當(dang)、找準客源定位，在(zai)(zai)下沉市(shi)場能獲得(de)相對(dui)較高的(de)(de)回報(bao)。尤其是(shi)單房價投(tou)資(zi)額在(zai)(zai)10萬(wan)至(zhi)12萬(wan)元的(de)(de)中高端酒店，非常適合有成(cheng)長空間(jian)的(de)(de)地區(qu)，比如GDP增長速度維持在(zai)(zai)8％左右的(de)(de)地級市(shi)。

而經歷了春(chun)節后的“縣城(cheng)酒(jiu)店火爆”后，在(zai)華東投(tou)資人(ren)(ren)劉女士(shi)看來，下沉(chen)市場的優勢在(zai)于淡旺季(ji)不(bu)明顯，租金便宜。尤其是春(chun)節期間，這些城(cheng)市會迎(ying)來大批(pi)返鄉(xiang)探親人(ren)(ren)員，因家中居住空間有限，部分(fen)人(ren)(ren)選(xuan)擇(ze)住酒(jiu)店。“下沉(chen)市場的客源(yuan)較為(wei)穩定，基(ji)本(ben)上兩年(nian)多就能(neng)收回成本(ben)。”

不(bu)(bu)過需要關注的(de)(de)(de)(de)(de)是，盡管下(xia)沉(chen)市(shi)(shi)場(chang)(chang)具備想象空間，但這并不(bu)(bu)是一個遍(bian)地黃(huang)金(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)絕對機會，投資(zi)人的(de)(de)(de)(de)(de)入(ru)局，仍然需要慎(shen)之又慎(shen)。不(bu)(bu)是所有的(de)(de)(de)(de)(de)下(xia)沉(chen)市(shi)(shi)場(chang)(chang)都(dou)適(shi)合(he)進入(ru)，物業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)選(xuan)擇、商圈的(de)(de)(de)(de)(de)選(xuan)擇、時(shi)機的(de)(de)(de)(de)(de)選(xuan)擇，都(dou)很考(kao)驗投資(zi)人的(de)(de)(de)(de)(de)水平(ping)。此外(wai)，下(xia)沉(chen)市(shi)(shi)場(chang)(chang)也(ye)有著下(xia)沉(chen)市(shi)(shi)場(chang)(chang)自己的(de)(de)(de)(de)(de)特點，消費群體也(ye)有自己的(de)(de)(de)(de)(de)喜好，如果下(xia)沉(chen)市(shi)(shi)場(chang)(chang)城市(shi)(shi)的(de)(de)(de)(de)(de)旅游(you)不(bu)(bu)發達，商務資(zi)源(yuan)也(ye)不(bu)(bu)富裕，人口流動又少，那(nei)么或許并不(bu)(bu)適(shi)合(he)進行酒店的(de)(de)(de)(de)(de)投資(zi)。

因此(ci)，投資人在布局(ju)酒(jiu)店時(shi)，需要清晰認知到，好(hao)的(de)物業、好(hao)的(de)品牌(pai)、好(hao)的(de)運營，才是酒(jiu)店在下沉(chen)市(shi)場取得房價天花(hua)板的(de)關鍵(jian)。

品類：中高端酒店投資仍是主流趨勢，但競爭將更加白熱化

在(zai)對多位投(tou)資(zi)人的(de)(de)(de)采訪中，不少投(tou)資(zi)人都表達出(chu)了(le)對于中高端(duan)(duan)酒(jiu)店品類(lei)的(de)(de)(de)關(guan)注。在(zai)他們(men)看(kan)來，隨著酒(jiu)店投(tou)資(zi)行業(ye)越來越向專業(ye)化、體(ti)系化發展，以(yi)及酒(jiu)店消(xiao)費市場(chang)的(de)(de)(de)品質需求(qiu)越來越高，中高端(duan)(duan)酒(jiu)店品類(lei)將大有(you)可為。

杭州投資人羅(luo)先生指出，中高(gao)端(duan)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)的實力完全爆發(fa)了(le)出來，中高(gao)端(duan)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)可(ke)以(yi)做到原來經濟型酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)2-3倍(bei)的收益。

投資人劉女士也對(dui)中高端酒(jiu)店(dian)投資市場頗為(wei)看好(hao)，她指出，如果能(neng)夠把酒(jiu)店(dian)的地段選好(hao)，開設在城(cheng)市的核心區(qu)域以及繁華地段，并把產品做好(hao)，是更能(neng)保證(zheng)效益的。

不可否認(ren)，中高(gao)端(duan)酒店投資(zi)，在(zai)2024年(nian)仍將是(shi)主流趨(qu)勢，但(dan)隨(sui)著經濟型(xing)及(ji)中端(duan)酒店的產品(pin)升級，不斷(duan)向上突圍，以及(ji)中高(gao)端(duan)酒店品(pin)牌的層出不窮(qiong)，都使得這一品(pin)類，在(zai)2024年(nian)將迎來更為白熱化的競爭(zheng)。

對于投資人而言(yan)，需(xu)(xu)要更清醒地評估自身(shen)的(de)(de)實力，做好(hao)投資區域(yu)選擇，以品(pin)質(zhi)與(yu)專(zhuan)業(ye)取勝(sheng)。正如(ru)成都投資人王(wang)先(xian)生認為(wei)，行業(ye)已經到了洗牌(pai)的(de)(de)階段，未來市場(chang)(chang)會淘汰(tai)一(yi)些位置欠(qian)佳服務(wu)品(pin)質(zhi)跟不上(shang)的(de)(de)酒店。“這是好(hao)事，優勝(sheng)劣(lie)汰(tai)才是一(yi)個行業(ye)健(jian)康發展該有的(de)(de)樣子(zi)。未來酒店市場(chang)(chang)會突出(chu)一(yi)個‘卷’字，過往靠粗(cu)放(fang)型的(de)(de)野路子(zi)走不通了，更多(duo)拼的(de)(de)是專(zhuan)業(ye)能力。從業(ye)者需(xu)(xu)要理性(xing)看待(dai)行業(ye)復蘇，以更長遠的(de)(de)眼光看待(dai)酒店投資。”

品牌：差異化優勢更受青睞，但品牌運營能力更受考驗

2024年(nian)，酒店品(pin)牌競爭(zheng)將更為(wei)激烈，而投(tou)資(zi)人對于品(pin)牌的(de)選擇，將更為(wei)嚴格。

不少投資(zi)人(ren)很清楚，越是(shi)紅海中(zhong)“紅得發紫”的(de)地方，越可能(neng)藏著新商機，因(yin)此，在投資(zi)人(ren)劉(liu)女士(shi)的(de)生意經中(zhong)，品(pin)牌的(de)選擇(ze)要關注產(chan)品(pin)的(de)差(cha)異性。“當(dang)諸多品(pin)牌扎(zha)堆在同一好地段時，大家拼的(de)就是(shi)誰的(de)產(chan)品(pin)更有差(cha)異性，更能(neng)吸引(yin)客人(ren)、留住客人(ren)。”

品(pin)牌(pai)差異化(hua)優勢之外，投(tou)資(zi)(zi)人在(zai)2024年，要(yao)以更高維、更長遠的(de)(de)目光，去(qu)關注品(pin)牌(pai)的(de)(de)運營(ying)能(neng)力，去(qu)鑒別(bie)那些能(neng)夠與投(tou)資(zi)(zi)人形成(cheng)良性(xing)互動，聽取投(tou)資(zi)(zi)人意見的(de)(de)品(pin)牌(pai)。同時，由于(yu)當前大(da)多數酒店集(ji)團(tuan)執行(xing)的(de)(de)是(shi)多品(pin)牌(pai)戰(zhan)略，所以，集(ji)團(tuan)能(neng)不能(neng)持續對一個品(pin)牌(pai)去(qu)維護、投(tou)入和升級(ji)，是(shi)需要(yao)投(tou)資(zi)(zi)人尤其關注的(de)(de)。

正如(ru)南京(jing)投資(zi)(zi)人(ren)陳(chen)先生(sheng)表示，如(ru)今酒店(dian)投資(zi)(zi)人(ren)對(dui)于(yu)投資(zi)(zi)和加盟品牌(pai)(pai)的(de)態度(du)也更(geng)為(wei)謹慎(shen)，更(geng)看重(zhong)酒店(dian)本(ben)身(shen)的(de)運(yun)營(ying)與盈利能力。對(dui)于(yu)酒店(dian)品牌(pai)(pai)而言，降(jiang)(jiang)本(ben)增效(xiao)是幫助酒店(dian)實現盈利的(de)重(zhong)要(yao)路徑(jing)。因此，品牌(pai)(pai)方和投資(zi)(zi)人(ren)應共同關注的(de)問題是，如(ru)何在經濟下行的(de)當下，降(jiang)(jiang)本(ben)增效(xiao)，通過運(yun)營(ying)來提高酒店(dian)營(ying)收(shou)，只有擁有穩(wen)健(jian)的(de)投資(zi)(zi)回報和投資(zi)(zi)額相(xiang)對(dui)可控的(de)酒店(dian)品牌(pai)(pai)，才會受到投資(zi)(zi)人(ren)的(de)青睞。

結語

有業內人士在對(dui)2024酒店(dian)投資(zi)市(shi)場(chang)的(de)分析中(zhong)，借(jie)用了一首詩——三(san)山(shan)半落(luo)青山(shan)外，二水中(zhong)分白鷺洲，他指出，現在就是白鷺洲時間。酒店(dian)投資(zi)人如果還是基于以前(qian)的(de)經驗去(qu)指導未來，將會越走越艱難。投資(zi)人一定要用開放的(de)心(xin)態全面的(de)去(qu)迎接、觀察、等待這個(ge)變化，找到(dao)一條適(shi)合自己的(de)路。

我們認為，2023年更多的是蓄力，那么2024年重點就是釋能。2024年，酒店業態將越來越復雜，利潤空間進一步壓縮，但同時，新的機會點也在不斷誕生，這要求著投資人們在心態上保持樂觀，但行動上需要冷靜，以更穩健的姿態，做好投資人、品牌公司以及產業鏈公司之間的協同，實現降本增效。