12月1日，浩華管(guan)(guan)理顧問公司品牌及市場(chang)(chang)推廣總監楊婭萍受邀(yao)出席「民航旅委2023“悅享旅途(tu)”案例宣講及“創(chuang)新(xin)服務”培訓」，并(bing)作為「民航旅委2023年機(ji)(ji)場(chang)(chang)住(zhu)(zhu)宿(su)(su)業市場(chang)(chang)趨勢(shi)報告發(fa)布(bu)會」環節的(de)(de)分享嘉賓，通過對疫后(hou)時(shi)期(qi)機(ji)(ji)場(chang)(chang)住(zhu)(zhu)宿(su)(su)業市場(chang)(chang)在(zai)供需(xu)端發(fa)展趨勢(shi)的(de)(de)洞察與解讀，幫助機(ji)(ji)場(chang)(chang)酒店現有及潛在(zai)投(tou)資(zi)經營(ying)者充分把(ba)握機(ji)(ji)場(chang)(chang)住(zhu)(zhu)宿(su)(su)產(chan)業當前的(de)(de)產(chan)品投(tou)資(zi)趨勢(shi)及運營(ying)管(guan)(guan)理方向，以期(qi)在(zai)經濟新(xin)周期(qi)下更具針對性(xing)地塑(su)造機(ji)(ji)場(chang)(chang)住(zhu)(zhu)宿(su)(su)產(chan)品并(bing)提升資(zi)產(chan)的(de)(de)精細化運營(ying)能力。

*本報告數(shu)據(ju)來自于(yu)厚海(hai)數(shu)據(ju)平臺(tai)

CHAPTER 01

機場住宿業供給格局解讀

市場供給規模持續增長

投資步調趨于放緩

自改革開(kai)放以來，中(zhong)國(guo)民用機(ji)場(chang)建設(she)及(ji)擴建步入(ru)提速(su)階段，臨空經(jing)濟不(bu)斷被納(na)入(ru)國(guo)家及(ji)區域的(de)重大(da)規(gui)劃當中(zhong)，而酒店作(zuo)為機(ji)場(chang)延展服(fu)務的(de)配套(tao)設(she)施(shi)也因此迎來了(le)高(gao)速(su)發(fa)展周期。在(zai)供給規(gui)模上(shang)，2022年中(zhong)國(guo)大(da)陸(lu)地區機(ji)場(chang)商圈中(zhong)檔及(ji)以上(shang)酒店客房(fang)量已趨(qu)近16萬間(jian)；增長率則在(zai)2017年達到近十年峰值后，持續(xu)下滑至5%。經(jing)過(guo)十余年的(de)高(gao)速(su)發(fa)展，盡管機(ji)場(chang)住(zhu)宿業在(zai)年供給增速(su)上(shang)有所放緩(huan)，但其整體在(zai)供給模上(shang)仍呈現(xian)出增長態勢。

中檔酒店占據機場住宿業半壁江山

行業供給逐漸呈正向金字塔型結構

在(zai)定(ding)位(wei)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)級方面，過去十年機(ji)場(chang)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)產(chan)品(pin)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)級一(yi)(yi)直(zhi)以(yi)泛(fan)中檔(dang)為主，并呈現出(chu)逐步(bu)向中檔(dang)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)級傾斜的趨勢。直(zhi)至2022年，中檔(dang)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)級酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)產(chan)品(pin)供(gong)給(gei)(gei)占(zhan)比已(yi)達49%，十年內占(zhan)比提升(sheng)近(jin)18%，而高檔(dang)及(ji)以(yi)上(shang)(shang)定(ding)位(wei)層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)級酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)則在(zai)供(gong)給(gei)(gei)量上(shang)(shang)始終(zhong)相(xiang)(xiang)(xiang)對有限(xian)。究其(qi)(qi)原因(yin)，一(yi)(yi)方面，早期機(ji)場(chang)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)作為旅客(ke)過夜用(yong)房，用(yong)以(yi)承接(jie)機(ji)組/旅客(ke)/駐場(chang)單位(wei)住宿(su)需求，由機(ji)場(chang)或者政府進行投資，住宿(su)要求相(xiang)(xiang)(xiang)對基礎(chu)；另一(yi)(yi)方面，機(ji)場(chang)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)的客(ke)房需求量與所的旅客(ke)吞吐量必然相(xiang)(xiang)(xiang)關，加之其(qi)(qi)客(ke)群結構相(xiang)(xiang)(xiang)對垂直(zhi)，投資開發應(ying)理性考慮(lv)投資規模；再次，機(ji)場(chang)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)(dian)市場(chang)的供(gong)給(gei)(gei)結構與其(qi)(qi)客(ke)群支(zhi)付力以(yi)及(ji)機(ji)場(chang)所在(zai)的城市層(ceng)(ceng)(ceng)(ceng)級息息相(xiang)(xiang)(xiang)關。

一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市及新(xin)一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市機(ji)(ji)場客(ke)流量龐(pang)大，機(ji)(ji)場周邊產業結構相(xiang)(xiang)(xiang)對豐富(fu)且規模相(xiang)(xiang)(xiang)對龐(pang)大，旅客(ke)支(zhi)(zhi)付能(neng)力較強，擁有較好(hao)的(de)(de)(de)高(gao)端需求基礎，可(ke)有效(xiao)支(zhi)(zhi)持在(zai)優(you)越地理位置開發(fa)高(gao)端酒店(dian)。隨著(zhu)一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市及新(xin)一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市機(ji)(ji)場及其配套產業發(fa)展逐(zhu)漸成熟，國內(nei)機(ji)(ji)場的(de)(de)(de)投資建(jian)設(she)重心逐(zhu)漸向(xiang)二線(xian)(xian)及以下城(cheng)(cheng)市遷移，這類(lei)城(cheng)(cheng)市在(zai)旅客(ke)吞吐量及商旅客(ke)群(qun)支(zhi)(zhi)付能(neng)力等方面上都尚處于培育(yu)期(qi)，因此機(ji)(ji)場酒店(dian)的(de)(de)(de)產品(pin)開發(fa)也更(geng)加(jia)趨向(xiang)于配套運營相(xiang)(xiang)(xiang)對靈活、投資回報相(xiang)(xiang)(xiang)對穩(wen)健(jian)的(de)(de)(de)中(zhong)檔定位層(ceng)級酒店(dian)。

機場住宿功能需求升級

連鎖品牌布局持續加深

隨著旅(lv)客吞吐量的增(zeng)加，機場(chang)業務的多(duo)(duo)元(yuan)化(hua)(hua)(hua)程度也隨之提(ti)升(sheng)(sheng)，其(qi)產業格(ge)局組成也逐漸由(you)(you)過去(qu)單(dan)一的航空運(yun)輸企業，發(fa)展至以(yi)資(zi)源(yuan)為紐帶的多(duo)(duo)元(yuan)化(hua)(hua)(hua)企業；與此同時，經濟發(fa)展所帶來的消(xiao)費(fei)力提(ti)升(sheng)(sheng)也使(shi)得差(cha)旅(lv)客群的需求構(gou)成發(fa)生了變化(hua)(hua)(hua)，越(yue)來越(yue)多(duo)(duo)的旅(lv)客開始(shi)追(zhui)求品(pin)質，并(bing)尋求基礎(chu)服務以(yi)外的住宿(su)體驗。由(you)(you)此，機場(chang)住宿(su)業也從(cong)過去(qu)主要以(yi)單(dan)體為主，向品(pin)牌管理(li)和(he)單(dan)體運(yun)營并(bing)重過渡，品(pin)牌連鎖(suo)化(hua)(hua)(hua)率在過往(wang)十年持續提(ti)升(sheng)(sheng)，于2022年提(ti)升(sheng)(sheng)至46%；由(you)(you)于機場(chang)酒店(dian)基數較小，且垂類特(te)征明顯，其(qi)總體連鎖(suo)化(hua)(hua)(hua)率高(gao)于市(shi)場(chang)平均水(shui)平。

高檔及以上層級酒店連鎖化水平顯著

產品品質升級為大勢所趨

在各層級(ji)酒店(dian)的連鎖(suo)化(hua)率方面(mian)，2022年(nian)單體酒店(dian)與連鎖(suo)酒店(dian)分(fen)別持續集中(zhong)發力(li)中(zhong)高檔(dang)層級(ji)與高檔(dang)及以上層級(ji)，并在兩個定(ding)位層級(ji)中(zhong)占比分(fen)別達到近75%與81%。

一方面，高檔及(ji)以上定(ding)位酒店(dian)由于(yu)投(tou)資(zi)(zi)門檻較高、回報(bao)周期相對(dui)更(geng)長，且(qie)對(dui)經(jing)營(ying)(ying)者的(de)(de)管理(li)經(jing)驗(yan)及(ji)能(neng)力(li)要求也相應較高，投(tou)資(zi)(zi)者更(geng)加傾(qing)向選擇連鎖品(pin)牌(pai)(pai)，以獲取(qu)相對(dui)成熟的(de)(de)經(jing)營(ying)(ying)管理(li)標準與較好(hao)的(de)(de)品(pin)牌(pai)(pai)影響力(li)，進(jin)而捕獲愈加多元的(de)(de)客群(qun)需求，實現更(geng)好(hao)的(de)(de)業績表現；另一方面，基于(yu)機(ji)場住宿(su)業過(guo)去二十余(yu)年的(de)(de)發展，許多投(tou)資(zi)(zi)者逐漸(jian)(jian)積(ji)累了一定(ding)的(de)(de)資(zi)(zi)產運(yun)營(ying)(ying)管理(li)能(neng)力(li)，部分區域性本土(tu)酒店(dian)品(pin)牌(pai)(pai)依托自身優勢，同(tong)樣逐漸(jian)(jian)建(jian)立起管理(li)輸出的(de)(de)能(neng)力(li)。

同時，在(zai)以建設國內大循環為主體的(de)(de)新發(fa)展(zhan)格(ge)局下，國內眾多(duo)二三線(xian)城市航空(kong)出行潛在(zai)需(xu)求進一步被激(ji)發(fa)，與之緊(jin)密相(xiang)連的(de)(de)機場住(zhu)宿產業(ye)也(ye)將迎來(lai)蓬勃(bo)的(de)(de)發(fa)展(zhan)期。各(ge)大管理公司(si)加速以泛中檔(dang)(dang)層級品牌(pai)布局臨(lin)空(kong)住(zhu)宿產業(ye)，以可控的(de)(de)投資規模(mo)與體量(liang)，滿足相(xiang)對平(ping)穩(wen)的(de)(de)市場需(xu)求，這(zhe)在(zai)一定程(cheng)度上提升了機場住(zhu)宿業(ye)中檔(dang)(dang)酒店層級的(de)(de)連鎖化(hua)率水(shui)平(ping)。

CHAPTER 02

機場住宿業產品投資趨勢解讀

供給規模與機場吞吐量高度相關

市場整體投資趨于理性務實

基于(yu)機(ji)場(chang)住宿業(ye)在客源需求、功(gong)能配套等方面的特殊性，其整體投資規模(mo)及強(qiang)度往往由所處機(ji)場(chang)的吞(tun)吐量(liang)主導。

對于一(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)及新(xin)(xin)一(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)這(zhe)類(lei)高線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)，其民航(hang)產業(ye)在過(guo)去二十余年的(de)(de)(de)(de)高速發(fa)展后各方面已趨于成熟(shu)，而作(zuo)為早期(qi)產業(ye)配套的(de)(de)(de)(de)機(ji)場(chang)(chang)酒店也(ye)(ye)因此陸續(xu)進(jin)入衰退期(qi)，繼而引(yin)發(fa)了(le)產品端(duan)的(de)(de)(de)(de)提(ti)質升級；同時，更(geng)為堅(jian)實的(de)(de)(de)(de)客流量基礎、高比重(zhong)的(de)(de)(de)(de)國際及中轉航(hang)班過(guo)夜需(xu)求以及伴隨城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)發(fa)展吸引(yin)的(de)(de)(de)(de)高支付力(li)差旅(lv)客群，也(ye)(ye)使得高線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)機(ji)場(chang)(chang)市(shi)(shi)場(chang)(chang)具備發(fa)展高層(ceng)級酒店的(de)(de)(de)(de)土壤；加之近年來(lai)一(yi)(yi)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)第二機(ji)場(chang)(chang)建設的(de)(de)(de)(de)逐步開(kai)展，這(zhe)類(lei)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)機(ji)場(chang)(chang)住宿(su)市(shi)(shi)場(chang)(chang)或將(jiang)迎來(lai)了(le)新(xin)(xin)一(yi)(yi)批高定位層(ceng)級酒店的(de)(de)(de)(de)入局。

隨著高(gao)檔及(ji)以上定位層級的(de)(de)酒店入市，高(gao)線(xian)城市機場住宿業的(de)(de)品(pin)(pin)(pin)牌連鎖(suo)化率有望進一(yi)步拉高(gao)。究其原(yuan)因(yin)，一(yi)方面，這類酒店由(you)于投資(zi)門檻(jian)較高(gao)、回報周(zhou)期相對(dui)更長，且對(dui)經營者的(de)(de)管理(li)經驗及(ji)能(neng)力要(yao)(yao)求也相應(ying)較高(gao)，投資(zi)者更加傾(qing)向選(xuan)擇(ze)連鎖(suo)品(pin)(pin)(pin)牌，以獲取相對(dui)成熟的(de)(de)經營管理(li)標準與較好(hao)的(de)(de)品(pin)(pin)(pin)牌影響力，進而(er)捕獲愈加多元的(de)(de)客群需(xu)(xu)求，以實現更好(hao)的(de)(de)業績(ji)表(biao)現；另一(yi)方面，機場在(zai)過(guo)往數年中始終作(zuo)為(wei)城市門戶形(xing)象的(de)(de)展示窗口，也是人們在(zai)經過(guo)一(yi)座城市時最(zui)先與最(zui)后留下記(ji)憶的(de)(de)場所。因(yin)此(ci)，機場酒店在(zai)品(pin)(pin)(pin)牌選(xuan)擇(ze)與產(chan)品(pin)(pin)(pin)配(pei)套上也需(xu)(xu)要(yao)(yao)充分考(kao)慮如何發揮城市名片效應(ying)，連鎖(suo)品(pin)(pin)(pin)牌更為(wei)成熟的(de)(de)產(chan)品(pin)(pin)(pin)塑造能(neng)力與較強的(de)(de)品(pin)(pin)(pin)牌市場影響恰好(hao)是一(yi)種有效借力。

此外，在產品(pin)結構方(fang)面，越(yue)來越(yue)多的(de)(de)(de)品(pin)牌選擇采用「高(gao)星級(ji)全服務(wu)(wu)+精選服務(wu)(wu)」的(de)(de)(de)組合模式布局(ju)機(ji)場(chang)市(shi)場(chang)，一方(fang)面強化(hua)市(shi)場(chang)細(xi)分和擴(kuo)大市(shi)場(chang)需求(qiu)的(de)(de)(de)涵(han)蓋面，同時集中管(guan)理以降(jiang)低運營成本，提升(sheng)資產的(de)(de)(de)整體效率；

另一(yi)方面，由于機場酒店(dian)的(de)開發作為強規劃導向的(de)產(chan)品(pin)，在開發之初，投資人及品(pin)牌(pai)方便都面臨較大(da)的(de)體量(liang)消化，組合牌(pai)的(de)模式(shi)以(yi)更(geng)(geng)靈活的(de)產(chan)品(pin)與功能適配服務機場客群，滿(man)足更(geng)(geng)為多(duo)元(yuan)的(de)機場住宿及消費需求。因此(ci)，從整體的(de)供給結(jie)構來看，對于一(yi)線(xian)及新(xin)一(yi)線(xian)此(ci)類能級較高(gao)的(de)高(gao)線(xian)城(cheng)市，其機場酒店(dian)的(de)產(chan)品(pin)供給也(ye)更(geng)(geng)為多(duo)元(yuan)。

伴(ban)隨(sui)著核心城(cheng)市(shi)(shi)的(de)進一步發(fa)(fa)(fa)展，高(gao)(gao)(gao)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)的(de)機場(chang)(chang)(chang)住宿業(ye)(ye)市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)仍(reng)(reng)然存在一定的(de)增(zeng)量入(ru)口；而(er)隨(sui)著我(wo)國(guo)民航(hang)業(ye)(ye)加速(su)推進中(zhong)西部地區(qu)及(ji)(ji)東部地區(qu)低線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)開發(fa)(fa)(fa)布局(ju)，推升支線(xian)(xian)(xian)航(hang)空市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)發(fa)(fa)(fa)展空間，酒店產業(ye)(ye)的(de)整(zheng)體投資重心也逐步向二(er)線(xian)(xian)(xian)及(ji)(ji)以下層(ceng)級城(cheng)市(shi)(shi)遷移(yi)。這類城(cheng)市(shi)(shi)在國(guo)內城(cheng)鎮化的(de)深度推進和(he)產業(ye)(ye)遷移(yi)及(ji)(ji)區(qu)域經(jing)濟建(jian)設(she)帶(dai)動下，其經(jing)濟及(ji)(ji)交通(tong)等方(fang)面均(jun)得到持續發(fa)(fa)(fa)展，相應的(de)消費潛力和(he)需求(qiu)被不(bu)斷釋(shi)放，未(wei)來的(de)增(zeng)量空間可觀(guan)。而(er)反觀(guan)當下，由于(yu)城(cheng)市(shi)(shi)產業(ye)(ye)發(fa)(fa)(fa)展尚未(wei)成(cheng)熟，差旅客群(qun)流量基礎及(ji)(ji)支付力都(dou)稍顯(xian)薄弱，因(yin)此相較于(yu)高(gao)(gao)(gao)線(xian)(xian)(xian)城(cheng)市(shi)(shi)，二(er)線(xian)(xian)(xian)及(ji)(ji)以下城(cheng)市(shi)(shi)機場(chang)(chang)(chang)酒店仍(reng)(reng)將以投資規(gui)模更(geng)為(wei)可控、運營更(geng)為(wei)靈活的(de)中(zhong)檔定位為(wei)主；高(gao)(gao)(gao)檔需求(qiu)則(ze)普遍處(chu)于(yu)培育(yu)(yu)階段，規(gui)模基數(shu)偏小，許多已建(jian)成(cheng)的(de)中(zhong)高(gao)(gao)(gao)檔或(huo)高(gao)(gao)(gao)檔酒店都(dou)不(bu)得不(bu)通(tong)過接(jie)待機組來充實(shi)需求(qiu)，市(shi)(shi)場(chang)(chang)(chang)整(zheng)體仍(reng)(reng)需經(jing)歷較長的(de)培育(yu)(yu)期(qi)。

值(zhi)得(de)關注的(de)(de)(de)(de)(de)(de)是，二(er)線及(ji)以下城(cheng)市機(ji)(ji)場酒店的(de)(de)(de)(de)(de)(de)發展，在謹慎考慮其(qi)自身產(chan)品(pin)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)品(pin)質定位和設施規模(mo)之外，還需要特別(bie)留(liu)意周邊(bian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)供給規模(mo)。這類(lei)城(cheng)市機(ji)(ji)場周邊(bian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)業(ye)用(yong)地往(wang)往(wang)更為充裕，許(xu)多(duo)城(cheng)市圍繞機(ji)(ji)場打造空(kong)(kong)港新城(cheng)，但(dan)如果缺乏核心支柱產(chan)業(ye)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)導入(ru)，會造成許(xu)多(duo)土地轉為酒店住(zhu)宿類(lei)開發，導致(zhi)該區域的(de)(de)(de)(de)(de)(de)酒店供給明(ming)顯過度(du)，從而給整體空(kong)(kong)港片區的(de)(de)(de)(de)(de)(de)酒店市場帶(dai)來顯著的(de)(de)(de)(de)(de)(de)競爭壓(ya)力。

總體而言，機場酒店的流量經濟效應相對于城市酒店會愈加顯著，其投資強度也與機場吞吐量必然相關；同時，伴隨著國家經濟由高速發展期逐漸過渡至調整期，機場酒店業市場對于產品投資也順應時代發展，整體回歸于理性務實的態度。