2023年，酒店行業迎來了回暖(nuan)與(yu)復蘇，但同時，酒店行業面臨著更加巨大的挑(tiao)戰。這個(ge)挑(tiao)戰源于當(dang)下市場的健康程度，以及(ji)在當(dang)下市場環境下，應(ying)當(dang)如(ru)何獲取市場的紅(hong)利。

這(zhe)一年，我們經歷了(le)酒店需求熱潮(chao)，也經歷了(le)消費降級，在(zai)新(xin)老(lao)周(zhou)期交替的(de)陣(zhen)痛之下(xia)(xia)，面對新(xin)變(bian)化新(xin)格(ge)局，無論是(shi)酒店上下(xia)(xia)游的(de)哪一方，都站在(zai)更高(gao)的(de)視角(jiao)，更全(quan)的(de)維度，深(shen)刻理解自身(shen)的(de)價(jia)值，以及所(suo)處領(ling)域的(de)角(jiao)色。

無論是(shi)新投(tou)資人還是(shi)老投(tou)資人，都需清(qing)晰(xi)地認知到，未來的(de)市場是(shi)專業(ye)的(de)市場，要具(ju)備靜(jing)水(shui)流(liu)深的(de)力量，才能走(zou)過良(liang)夜，尋得(de)新機(ji)。

2023年的投資心得

疫情之后(hou)，我(wo)的主力投(tou)資陣地從中端(duan)酒店(dian)，轉向(xiang)了(le)(le)中高端(duan)酒店(dian)。今(jin)年我(wo)投(tou)了(le)(le)2家(jia)(jia)桔(jie)子水晶酒店(dian)和(he)1家(jia)(jia)希爾頓(dun)花園酒店(dian)。其實我(wo)最(zui)初(chu)進入酒店(dian)行(xing)業，投(tou)資的是經濟型酒店(dian)品牌。當時(shi)抓住了(le)(le)經濟型酒店(dian)的發(fa)展(zhan)紅利，2011年投(tou)資的一家(jia)(jia)經濟型酒店(dian)，僅用(yong)了(le)(le)不到2年的時(shi)間就(jiu)實現了(le)(le)回本。

歸根究底，我轉變投(tou)資品類的(de)關鍵(jian)判斷依(yi)據就是(shi)，所選品類是(shi)否(fou)能夠助(zhu)力我在酒(jiu)(jiu)店投(tou)資這個(ge)市(shi)場(chang)上走得更(geng)遠。除此之外，考量酒(jiu)(jiu)店品類是(shi)否(fou)能利好酒(jiu)(jiu)店行業發展，是(shi)我的(de)又一個(ge)重(zhong)要判斷標(biao)準。

我(wo)以前的(de)(de)投(tou)資偏(pian)好是在(zai)下(xia)沉市(shi)場。2019年(nian)，我(wo)投(tou)資的(de)(de)江陰濱江中(zhong)路(lu)體(ti)育(yu)中(zhong)心亞朵(duo)酒(jiu)(jiu)店開業，在(zai)疫情影響下(xia)，這(zhe)家酒(jiu)(jiu)店仍用了3年(nian)左右(you)就實現(xian)了回本。客觀來說，在(zai)下(xia)沉市(shi)場能取得(de)這(zhe)樣的(de)(de)投(tou)資成績，我(wo)是比較滿(man)意的(de)(de)。

2023年(nian)(nian)以(yi)(yi)來，我逐漸將酒店的投資重點轉向了一(yi)二線和新一(yi)線城市(shi)(shi)(shi)。在2020年(nian)(nian)之前，因此這兩(liang)(liang)類城市(shi)(shi)(shi)的租金成(cheng)本過(guo)高，所以(yi)(yi)我原本并不看好，疫(yi)情之后(hou)，兩(liang)(liang)個市(shi)(shi)(shi)場變化開始浮現：

一(yi)是經過(guo)了疫(yi)情的(de)洗牌，這兩類(lei)市場釋(shi)放出新的(de)酒(jiu)店投資機(ji)會。以杭州(zhou)為例(li)，我個人覺得單房(fang)租(zu)金(jin)在100元以內的(de)物(wu)業是可以接受的(de)。要知道，疫(yi)情之(zhi)前，杭州(zhou)單房(fang)租(zu)金(jin)起步(bu)價基本在120元左右。此外，成都(dou)和重慶等熱門新一(yi)線城市都(dou)是可以試(shi)一(yi)試(shi)的(de)。不過(guo)，用(yong)什么方法和方式進(jin)場，值(zhi)得思考。

二是(shi)(shi)(shi)下(xia)沉市(shi)(shi)場(chang)本(ben)(ben)身市(shi)(shi)場(chang)空間有限(xian)，無法承載(zai)(zai)太多的酒(jiu)店(dian)。投資酒(jiu)店(dian)有個基(ji)本(ben)(ben)邏輯(ji)，是(shi)(shi)(shi)為了賺錢(qian)，所(suo)以要在“有錢(qian)的地方”掙(zheng)錢(qian)。必須承認的是(shi)(shi)(shi)，下(xia)沉市(shi)(shi)場(chang)中的確有一(yi)(yi)(yi)定機(ji)遇，但與核(he)心城市(shi)(shi)不(bu)(bu)是(shi)(shi)(shi)同(tong)一(yi)(yi)(yi)量(liang)級(ji)。而且，一(yi)(yi)(yi)旦在某一(yi)(yi)(yi)個三線城市(shi)(shi)成功開出第一(yi)(yi)(yi)家酒(jiu)店(dian)后，就會有很(hen)多人跟風進(jin)場(chang)，但這類(lei)城市(shi)(shi)本(ben)(ben)身經(jing)濟發展和消費需求承載(zai)(zai)不(bu)(bu)了這么多的酒(jiu)店(dian)。

復盤2023年，我想分享三個投資要點：

1、酒店投資需要走更穩健的路線

就個人(ren)而言(yan)，我對酒店(dian)(dian)投資(zi)市場的未來(lai)(lai)并不(bu)是很樂觀。因為從目前我投資(zi)的酒店(dian)(dian)營收來(lai)(lai)看，都(dou)有不(bu)度的下降。所(suo)以我覺(jue)得(de)，未來(lai)(lai)酒店(dian)(dian)投資(zi)需要走更穩健的路線。

從整(zheng)體(ti)方(fang)向上來說，我會(hui)更傾向于(yu)核心區域的(de)商務酒(jiu)店。因(yin)為無(wu)論在任(ren)何(he)環境下，商務住宿需求都是相對穩定且恢復最快的(de)。

2、堅持以消費者需求為核心的打造標準

現(xian)在(zai)的消(xiao)(xiao)費者(zhe)有(you)更清晰的評(ping)判標準，同(tong)時消(xiao)(xiao)費也更理性。

比(bi)如原本消費(fei)(fei)者可能只需(xu)(xu)要(yao)房(fang)間(jian)，但是隨著需(xu)(xu)求(qiu)愈發多(duo)元(yuan)化，健身(shen)房(fang)，洗衣房(fang)等消費(fei)(fei)者想要(yao)的(de)多(duo)功能空間(jian)，那就是產品應該配備的(de)必需(xu)(xu)。而且從(cong)現有(you)的(de)經營數據來(lai)看，對于符合(he)自己要(yao)求(qiu)的(de)酒(jiu)店產品，消費(fei)(fei)者是愿意為高品質買單的(de)。

3、重點關注更具成長空間的中高端酒店品牌

酒店作(zuo)為(wei)一個(ge)中長期投(tou)資(zi)產品(pin)(pin)，投(tou)資(zi)人不(bu)僅要(yao)關注當下的錢，還要(yao)考(kao)慮到未來10-15年的經營(ying)收入。個(ge)人而言，我會更關注國際酒店集團(tuan)中那些有(you)一定發(fa)展空間(jian)的品(pin)(pin)牌。

比如剛剛在去年開(kai)放特許(xu)經(jing)營的(de)希爾頓花園酒店品牌(pai)，在我看來，除了成長空間之外(wai)，這個(ge)品牌(pai)在隱蔽工(gong)程和管理系統等方面做(zuo)得很不錯(cuo)。而且(qie)，特許(xu)經(jing)營模(mo)式(shi)給了我們這些成熟的(de)投資人更大的(de)自由度，可以(yi)與品牌(pai)一同(tong)做(zuo)得更好。

另外桔子(zi)水晶也是我會繼(ji)續投資的(de)一(yi)個品牌，以產(chan)品一(yi)環為例，桔子(zi)水晶新版本的(de)產(chan)品中在降低造價的(de)同(tong)時，還強化了(le)產(chan)品生命(ming)力(li)，產(chan)品設計(ji)考(kao)慮更(geng)全面且長遠。

希望各大酒店集團能為投資人打造

省時、省心、省力、省錢的供應鏈平臺

作為酒(jiu)店(dian)投資人(ren)，在酒(jiu)店(dian)的(de)(de)打造中，希望省(sheng)(sheng)時、省(sheng)(sheng)心、省(sheng)(sheng)力、省(sheng)(sheng)錢，因此酒(jiu)店(dian)集團完善供應鏈，能否提供更為透明的(de)(de)價格體(ti)系(xi)、更為質(zhi)優價廉的(de)(de)產品、更專業的(de)(de)施工單(dan)位、更便捷的(de)(de)物流服務以及完善的(de)(de)售(shou)后保障(zhang)至關(guan)重要。

具體(ti)而言，供(gong)應(ying)鏈平臺(tai)應(ying)始終聚焦消費者權(quan)益和投(tou)資人投(tou)資效益，在做好成(cheng)本(ben)控制與品質(zhi)保障的(de)前(qian)提下，持續挖(wa)掘酒(jiu)店產業價(jia)值和前(qian)景，力(li)求以(yi)最(zui)小成(cheng)本(ben)最(zui)高效率打(da)造高質(zhi)量產品。

只有供(gong)應鏈平臺(tai)將產(chan)品(pin)(pin)打造得(de)更(geng)好，甚至做到極致，更(geng)多的(de)投資(zi)人(ren)才愿意通過(guo)供(gong)應鏈平臺(tai)進行(xing)采購，并投資(zi)相關的(de)酒(jiu)店品(pin)(pin)牌(pai)，執行(xing)品(pin)(pin)牌(pai)標(biao)準。

站在(zai)為投資(zi)人(ren)服務的角度(du)，酒店(dian)集團建立供應鏈數字化平臺，可(ke)以更好(hao)的加強與投資(zi)人(ren)、品牌、供應鏈的高效合作。

具體而言，一個(ge)好的供應(ying)鏈(lian)數字化平臺，應(ying)該(gai)對(dui)供應(ying)鏈(lian)產品的質量、服(fu)務、價格等(deng)方面進行嚴(yan)格把關，只有讓(rang)投資(zi)人(ren)能清晰、透徹的意識到產品有保(bao)障、服(fu)務優質、客戶口(kou)碑好，才會放(fang)心(xin)采購。

作為(wei)從事(shi)酒店(dian)行(xing)業(ye)10多年(nian)的老(lao)投(tou)資人，我(wo)在早期籌(chou)建(jian)酒店(dian)時(shi)，物(wu)資都是自己(ji)親力親為(wei)，去市(shi)場采購的，如今籌(chou)建(jian)酒店(dian)，我(wo)更愿(yuan)意(yi)通過供應鏈平臺進(jin)行(xing)集采，因為(wei)供應鏈平臺上的產品，性價(jia)比和(he)質量得(de)到了市(shi)場檢驗與論證的。

好物業+好品牌+好運營三方融為一體

是酒店成功的關鍵要素

桔子酒店（無錫湖濱商業街(jie)店）開(kai)業于2015年暑假，酒店物業位(wei)于無錫濱湖區(qu)蠡湖新城(cheng)板(ban)塊，該區(qu)域內(nei)以旅游、商務(wu)為主(zhu)，也分布(bu)有不(bu)少大(da)型工廠。

酒店開業(ye)期(qi)間(jian)正值(zhi)暑期(qi)旅游(you)旺季(ji)，爬坡期(qi)較短。

2020年(nian)開(kai)始的疫情，對于酒店的影(ying)響并不是很(hen)大(da)，其(qi)一是因為政府物(wu)業，給到一定免租政策；其(qi)二，無錫(xi)并沒有(you)經歷大(da)面積的封控，因此入住(zhu)率尚(shang)可(ke)。疫情三年(nian)，還(huan)是有(you)一定利潤的。

2023年春(chun)節期間，門店營業數據逐步恢(hui)復(fu)，總營收恢(hui)復(fu)到了2019年的90%。

2023年3、4月份，正值無錫(xi)馬拉松，門店(dian)OCC一(yi)度破百（含鐘點房），賣價也高于平時。

這家(jia)桔子酒(jiu)店(dian)實際收回(hui)投資回(hui)報僅用了3年(nian)，原因(yin)如下(xia)：

首先，2015年到2017年，趕上(shang)了中端(duan)酒店消費市場升級，這家門(men)店也趕上(shang)了這個(ge)風口(kou)，入住率較高(gao)；

其次，酒店(dian)物(wu)業周邊為無(wu)錫湖濱路美食(shi)街，人流量大，中餐、晚餐、夜(ye)宵期間都(dou)很熱鬧，能夠帶來一(yi)定的(de)住客；

再次(ci)，在2020年疫情之前(qian)，酒(jiu)店所(suo)在區域是去無(wu)錫西(xi)(xi)南幾個旅(lv)(lv)游景(jing)點的畢竟之路，游客入住我們(men)酒(jiu)店，不僅能夠快(kuai)速通達(da)西(xi)(xi)南數個旅(lv)(lv)游景(jing)點，前(qian)往無(wu)錫市中心也很便利。

總結來(lai)看，這家桔子酒店(dian)成(cheng)功的(de)(de)原因，其實是物業(ye)、品牌、運營三方綜合的(de)(de)成(cheng)果(guo)，在投測期(qi)，租(zu)賃了有潛力的(de)(de)物業(ye)，加(jia)盟了在本地優質的(de)(de)酒店(dian)品牌，在經營期(qi)，有清(qing)晰的(de)(de)思維(wei)模(mo)型。

開業于2023年的南京河西奧體中心希爾頓花(hua)園酒(jiu)店(dian)，則是(shi)由(you)一家中高端酒(jiu)店(dian)翻改(gai)(gai)(gai)而來。這家酒(jiu)店(dian)共有185個(ge)房間(jian)，最終(zhong)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)成(cheng)(cheng)本(ben)共計1000萬元。之所以能達成(cheng)(cheng)這樣一個(ge)性價比(bi)改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)成(cheng)(cheng)本(ben)，有兩個(ge)重要原因，一是(shi)酒(jiu)店(dian)本(ben)身整體狀態(tai)較(jiao)好，原有裝修品質(zhi)過硬(ying)。二是(shi)希爾頓花(hua)園給出了一個(ge)優質(zhi)的改(gai)(gai)(gai)造(zao)(zao)方案。

這家酒(jiu)店2021年完(wan)成裝(zhuang)修(xiu)，原本酒(jiu)店裝(zhuang)修(xiu)選(xuan)用的(de)材料和工(gong)藝也較高，從酒(jiu)店整體質感(gan)呈現上(shang)來說，這家酒(jiu)店原有的(de)硬(ying)件部分(fen)是(shi)能(neng)夠達(da)到希爾頓花園酒(jiu)店的(de)標準的(de)。

基(ji)于此(ci)，在酒店翻新改(gai)造(zao)(zao)階段，我與希(xi)爾(er)頓花園品(pin)牌達成(cheng)了(le)一個原則，在現有基(ji)礎上，做到(dao)了(le)“少(shao)拆(chai)改(gai)，多利舊”調整，最(zui)(zui)大程度的植(zhi)入希(xi)爾(er)頓花園品(pin)牌元(yuan)素，有效控制了(le)成(cheng)本。這也是最(zui)(zui)終我在眾(zhong)多同品(pin)類(lei)酒店品(pin)牌中，選擇希(xi)爾(er)頓花園的原因(yin)之一，希(xi)爾(er)頓花園提供(gong)的改(gai)造(zao)(zao)方案(an)在預(yu)算之內(nei)，預(yu)計2年多時間就可以將改(gai)造(zao)(zao)成(cheng)本收回(hui)來。

在改(gai)造之(zhi)前，希(xi)爾頓花園的(de)設計團隊對這家酒店進(jin)行(xing)了(le)多輪的(de)實地考察，并(bing)與投(tou)資人進(jin)行(xing)了(le)溝通，合(he)理利舊，將希(xi)爾頓花園的(de)品(pin)牌(pai)元(yuan)素以軟裝的(de)形式(shi)點(dian)綴在酒店的(de)不同(tong)空間。

希爾頓(dun)花園(yuan)酒(jiu)(jiu)店的(de)翻牌(pai)案例(li)證明，酒(jiu)(jiu)店需要一個好的(de)物業(ye)+好的(de)品牌(pai)+好的(de)項目(mu)+好的(de)管理團隊(dui)。在這個項目(mu)中，希爾頓(dun)花園(yuan)品牌(pai)對翻牌(pai)項目(mu)有靈(ling)(ling)活(huo)性，同(tong)時堅守的(de)品牌(pai)調(diao)性。從物業(ye)本(ben)身而言，坐落于在南京(jing)奧體板塊核(he)心(xin)商圈，好的(de)位置上(shang)的(de)好物業(ye)，再結合(he)特許經營模(mo)式注入品牌(pai)靈(ling)(ling)魂，從而產生更高(gao)的(de)效(xiao)益和(he)品牌(pai)溢價。

關于未來

2019年之前，是酒(jiu)店經營的風(feng)口，因此只要有合(he)適的物(wu)業，服務力尚可(ke)，酒(jiu)店投資(zi)就可(ke)以是一門好生意。

如今，酒(jiu)店(dian)發展進入到新階段(duan)，與疫情前相(xiang)比，投(tou)資(zi)人下場投(tou)資(zi)酒(jiu)店(dian)需(xu)要更謹慎，并保持一定(ding)的(de)經營專業度。

對于酒店(dian)投(tou)資人(ren)而言(yan)，也需要從寬(kuan)度(du)和廣度(du)上形成(cheng)互動(dong)學(xue)習的習慣，例如加(jia)(jia)入(ru)次方點評的深層次合作社(she)群中來，與更(geng)多新老投(tou)資人(ren)交流、學(xue)習，增加(jia)(jia)酒店(dian)投(tou)資成(cheng)功的可能性。

就我個人而言(yan)，未來在酒店(dian)投資方(fang)面，將以優(you)質產品、高溢價、高收益這三點作為(wei)選擇(ze)品牌的(de)重(zhong)要標準。

同時，會(hui)重點關注國際(ji)品牌在國內(nei)的發(fa)展狀(zhuang)況(kuang)，以及投資(zi)趨勢。

田孝偉先(xian)(xian)生(sheng)是華東地區的(de)(de)資(zi)(zi)深(shen)酒店(dian)投資(zi)(zi)人。同時，他也是江蘇四(si)季草堂管理有限公司(si)董(dong)事長。田孝偉先(xian)(xian)生(sheng)投資(zi)(zi)年(nian)齡12年(nian)，已投酒店(dian)5家，總投資(zi)(zi)金(jin)額達1.5億。投資(zi)(zi)的(de)(de)酒店(dian)檔次(ci)覆蓋(gai)經濟型/中端/中高端，投資(zi)(zi)的(de)(de)品牌有/希爾(er)頓花園/桔子/亞朵(duo)及獨立(li)品牌。