【環球旅訊】（特約評論員 王(wang)長春）其實八(ba)戒一直(zhi)以粗(cu)人、俗人自(zi)居，但(dan)是(shi)在(zai)環球(qiu)旅(lv)訊這樣的(de)(de)平臺混久了(le)(le)，看到(dao)大(da)量的(de)(de)大(da)師跟大(da)神，希冀之(zhi)下(xia)也想向技術派、高端流轉轉型(xing)(xing)。但(dan)是(shi)可惜，很多東西在(zai)骨子(zi)里(li)面就已(yi)經注定，自(zi)省之(zhi)下(xia)感(gan)覺自(zi)己只適(shi)合干點嬉笑(xiao)怒罵、對酒店(dian)財(cai)報數據抽筋(jin)扒皮類的(de)(de)事情。估計業內反感(gan)比喜歡(huan)八(ba)戒的(de)(de)人多，但(dan)是(shi)八(ba)戒的(de)(de)公司處于(yu)湖湘(xiang)大(da)地，與懟過的(de)(de)大(da)型(xing)(xing)集團在(zai)業務、規(gui)模(mo)、品牌(pai)等(deng)都(dou)不在(zai)同一個等(deng)量級，交集不多，除了(le)(le)上次(ci)噴OTA巨頭的(de)(de)時候被(bei)人堵了(le)(le)一次(ci)門(men)，其他時候都(dou)大(da)家還算是(shi)按套路出牌(pai)。

本想寫一(yi)篇(pian)上(shang)市公司(si)的(de)(de)數據分析，但是想來這樣的(de)(de)文章沒(mei)啥(sha)意思，人(ren)家美(mei)國的(de)(de)審計公司(si)都能通過，我(wo)一(yi)個國內(nei)的(de)(de)小酒(jiu)店(dian)集團老(lao)總得啵得啵也只(zhi)是隔靴搔(sao)癢。為(wei)此八戒(jie)想嘗試為(wei)大家剖析下中端酒(jiu)店(dian)的(de)(de)投資收益模型(xing)，看(kan)看(kan)在(zai)薰(xun)衣(yi)草(cao)、女性、攝影、山寨歐式、城市精品等諸多概念下，中國的(de)(de)中端酒(jiu)店(dian)到底(di)賺不賺錢？

酒店(dian)(dian)盈利要素有幾個，第(di)(di)一是(shi)位置與商圈，這個問題(ti)業(ye)內都(dou)清(qing)楚，不(bu)(bu)想贅述；第(di)(di)二是(shi)設計與硬件(jian)，同等商圈內，再牛逼的(de)7天(tian)，在價格上(shang)也賣不(bu)(bu)過麗楓；第(di)(di)三是(shi)經營與管(guan)理，在酒店(dian)(dian)不(bu)(bu)可(ke)移動不(bu)(bu)可(ke)專利的(de)特質下(xia)，其實這才是(shi)大多(duo)數(shu)酒店(dian)(dian)的(de)生死線；第(di)(di)四(si)是(shi)品牌與會員，這應該才是(shi)各(ge)品牌開發部的(de)兄(xiong)弟(di)們打動加盟商的(de)最重(zhong)要依據。

但是，以(yi)上(shang)的(de)(de)(de)這(zhe)些常(chang)用的(de)(de)(de)標(biao)準都有BUG存在，比(bi)(bi)如最重要的(de)(de)(de)位置與商圈(quan)，其實中端酒店(dian)(dian)在設計(ji)定位的(de)(de)(de)時候若能帶(dai)上(shang)一個三四百人的(de)(de)(de)會議室，位置與商圈(quan)的(de)(de)(de)緊箍咒就要輕松很(hen)多(duo)。再比(bi)(bi)如經營與管(guan)理(li)，很(hen)多(duo)的(de)(de)(de)城市單(dan)體酒店(dian)(dian)業(ye)主自己管(guan)理(li)，對比(bi)(bi)周邊的(de)(de)(de)連鎖酒店(dian)(dian)，生意也(ye)不見得差。

那(nei)中(zhong)端酒店這讓(rang)生(sheng)意(yi)賺錢的關鍵因素應該(gai)鎖定(ding)在哪些方面呢？

為(wei)(wei)了破解(jie)這個悶，去年(nian)八戒跟珀林的團隊研發了一個簡單的公(gong)式，或許(xu)因為(wei)(wei)簡單所(suo)以不是(shi)萬能(neng)公(gong)式，大家只能(neng)用(yong)來(lai)參考。但是(shi)絕大多數國內品牌(pai)的中端酒店項目(mu)套(tao)用(yong)這個公(gong)式，其結果還是(shi)很具備參考性的。書寫這個公(gong)式之前，有(you)幾組數據(ju)可以跟大家分享下：

1）中端(duan)酒(jiu)店(dian)的公攤(tan)不(bu)是(shi)按照建筑面積(ji)的公攤(tan)算法，而是(shi)按照酒(jiu)店(dian)租賃(lin)總面積(ji)/房間(jian)數量，要(yao)剔除大(da)廳/布草間(jian)/設備(bei)間(jian)等(deng)；

2）中(zhong)端酒(jiu)店的(de)運營成本大致(zhi)在100-150元/天/間；

3）投資回報以八戒所在的(de)珀林酒店集團為參(can)考，參(can)考值為3年(nian)收(shou)回投資收(shou)益；

4）中(zhong)端酒店的非房費收入按照5%計算(suan)；

5）ADR與OCC需要因地制宜做(zuo)市場評估(gu)。

有了以上(shang)的(de)幾(ji)組常態數據，在不涉(she)及酒店餐飲、娛樂、大型會議配套(tao)的(de)前(qian)提下(xia)，我們可以設下(xia)以下(xia)公(gong)式：

（ADR×OCC + 5%）- 單房運(yun)營成(cheng)本 -  單房租金成(cheng)本 - 單房利潤(run)回報要求 ≥ 0

這(zhe)個(ge)數據模型里面有些問題(ti)需要備注說明。中端(duan)酒店的單房運營(ying)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)在(zai)大致(zhi)150元以內，這(zhe)個(ge)150元其實包含了幾個(ge)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)大項，包括人(ren)(ren)資(zi)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)與(yu)(yu)能耗成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)。基于(yu)各家品牌的統(tong)計(ji)方式(shi)不同，對于(yu)薪資(zi)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)與(yu)(yu)人(ren)(ren)資(zi)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)大家的計(ji)算(suan)方式(shi)有差(cha)異(yi)。薪資(zi)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)一般(ban)指每(mei)個(ge)月所發生的薪資(zi)報表的費用(yong)，嚴(yan)格點的可能還會帶上稅費跟五險一金(jin)；但是人(ren)(ren)資(zi)成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)包含員(yuan)工(gong)餐(can)、宿舍租賃、工(gong)裝、員(yuan)工(gong)福(fu)利等等，一般(ban)來說，如果中端(duan)酒店的人(ren)(ren)資(zi)綜(zong)合成(cheng)(cheng)本(ben)(ben)(ben)能控(kong)制在(zai)40元/天/間，公司的HR部門已(yi)經是比(bi)較厲(li)害的。

再來說說能耗問題，能耗主要包含水電(dian)(dian)(dian)以(yi)(yi)及天(tian)然(ran)氣，北方(fang)(fang)(fang)還有冬天(tian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)暖氣費(fei)用。就(jiu)以(yi)(yi)南方(fang)(fang)(fang)、中部、東部這(zhe)些不(bu)帶暖氣的(de)(de)(de)(de)(de)(de)區域來說，水其實(shi)是個小的(de)(de)(de)(de)(de)(de)費(fei)用，但是電(dian)(dian)(dian)是大項。就(jiu)拿(na)電(dian)(dian)(dian)這(zhe)個項目里(li)面(mian)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)空(kong)調方(fang)(fang)(fang)案(an)來說，樓層(ceng)(ceng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)外立面(mian)方(fang)(fang)(fang)案(an)、大廳的(de)(de)(de)(de)(de)(de)大小、層(ceng)(ceng)高、房間面(mian)積(ji)、保溫情況、使用的(de)(de)(de)(de)(de)(de)什么類(lei)型的(de)(de)(de)(de)(de)(de)空(kong)調方(fang)(fang)(fang)案(an)等(deng)(deng)(deng)等(deng)(deng)(deng)，都對酒店的(de)(de)(de)(de)(de)(de)能耗有很大影(ying)響。正(zheng)(zheng)常(chang)來說，使用中央空(kong)調的(de)(de)(de)(de)(de)(de)酒店，在正(zheng)(zheng)常(chang)格局(ju)、正(zheng)(zheng)常(chang)戶型的(de)(de)(de)(de)(de)(de)前提下，單房水電(dian)(dian)(dian)能耗能達到22-26元/天(tian)/間，當然(ran)這(zhe)里(li)面(mian)也包含了熱(re)水、亮化等(deng)(deng)(deng)耗電(dian)(dian)(dian)較(jiao)大的(de)(de)(de)(de)(de)(de)地方(fang)(fang)(fang)。至于客用品、早餐、洗滌等(deng)(deng)(deng)，八戒不(bu)在這(zhe)里(li)啰嗦(suo)，各(ge)家都有各(ge)家的(de)(de)(de)(de)(de)(de)解決方(fang)(fang)(fang)案(an)。

這里面(mian)還有(you)個問題差(cha)(cha)(cha)點忘了提(ti)，就是(shi)(shi)(shi)籌(chou)建成本(ben)。快捷酒(jiu)店號稱7-8萬元/間，中(zhong)檔基本(ben)在9-15萬元/間，大家的(de)(de)差(cha)(cha)(cha)距其實(shi)不(bu)(bu)(bu)大。但(dan)值得提(ti)醒的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)，各個品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)對投資(zi)(zi)的(de)(de)算法不(bu)(bu)(bu)同(tong)(tong)。比(bi)如大部分(fen)酒(jiu)店所說的(de)(de)投資(zi)(zi)成本(ben)，不(bu)(bu)(bu)包(bao)含押金(jin)、租金(jin)預付、開業前期的(de)(de)薪資(zi)(zi)甚(shen)至部分(fen)的(de)(de)運營物資(zi)(zi)，珀(po)林旗(qi)下的(de)(de)中(zhong)端目(mu)前能比(bi)同(tong)(tong)等產(chan)品(pin)(pin)(pin)低(di)20%左右(you)，這20%是(shi)(shi)(shi)什么？舉個例(li)子：珀(po)林使用的(de)(de)弱控(kong)強（簡(jian)單(dan)來說就是(shi)(shi)(shi)客房智能化那套設備）跟(gen)華(hua)南某酒(jiu)店巨頭旗(qi)下中(zhong)端酒(jiu)店使用的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)同(tong)(tong)品(pin)(pin)(pin)牌(pai)(pai)、同(tong)(tong)規格、同(tong)(tong)尺寸(cun)、同(tong)(tong)廠家的(de)(de)產(chan)品(pin)(pin)(pin)，前者采購(gou)價(jia)不(bu)(bu)(bu)到3000元/間，后者的(de)(de)是(shi)(shi)(shi)6300/間，所以物資(zi)(zi)供應鏈這里還有(you)比(bi)較大的(de)(de)差(cha)(cha)(cha)異。

稍微(wei)展開一個(ge)相關聯的話題(ti)，在這個(ge)數據模型之下，大(da)多數的物業籌備中端酒店(dian)，能(neng)否(fou)盈利其實可以套算(suan)出(chu)(chu)來(lai)。甚(shen)至(zhi)在選擇項目談判租(zu)金的時候，也(ye)能(neng)將此(ci)公式(shi)進行變通，測(ce)算(suan)出(chu)(chu)租(zu)金承(cheng)受水平：

[（ADR×OCC + 5%）- 單房(fang)運營成本 - 單房(fang)利潤回(hui)報要求] /公攤×30天(tian) ≤ 租金承受(shou)水(shui)平

按照(zhao)上面(mian)所述的模型(xing)，酒(jiu)店目前(qian)賺(zhuan)不(bu)(bu)賺(zhuan)錢(qian)或(huo)者以后賺(zhuan)不(bu)(bu)賺(zhuan)錢(qian)，套用公式很(hen)快就能有答案。筆者找了(le)個上海(hai)前(qian)期報過(guo)來的項目做(zuo)套算：

1）位置：上(shang)海虹(hong)橋商圈；2）租金(jin)：80元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)/月(yue)；3）面(mian)積：6000平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)；4）房(fang)間數：105間；5）大廳單獨租賃：300元(yuan)/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)，共(gong)200平(ping)方(fang)(fang)米(mi)(mi)；6）周邊某季的ADR為500元(yuan)，出租率82%。

我們先鎖(suo)定基(ji)礎的(de)幾個數據(ju)：

1）經營數(shu)據(ju)按照某季的數(shu)據(ju)同等對比(bi)，不做調(diao)整；

2）（6000平(ping)(ping)方米樓層面積+200平(ping)(ping)方米大廳）/105間(jian)(jian)，公(gong)攤算下(xia)來59平(ping)(ping)方米/間(jian)(jian)，租金172元/天/間(jian)(jian)；

3）單房運(yun)營成(cheng)本按(an)照140元/天(tian)/間(jian)做簡(jian)單套算(suan)；

4）投資按照13萬元/間(jian)，3年收回投資成本，利潤(run)要(yao)達到(dao)119元/天(tian)/間(jian)。

我們按(an)照(zhao)公式套算下來：

（500×82% + 5%）- 運營(ying)成本140元 – 租(zu)金(jin)成本 172元 – 利潤119元 = -0.5 < 0

正常來說，這(zhe)個項(xiang)目應(ying)該(gai)在(zai)公司的備選范(fan)圍之內。如(ru)果沒有其它(ta)因素干擾，按照3年收(shou)回投資的測算模型，在(zai)全年房價500元(yuan)/間夜、出租率82%、投資按照13萬元(yuan)/間、運營成本控制在(zai)140元(yuan)/天/間的前提下，在(zai)3年左右能收(shou)入(ru)投資成本。當然(ran)，這(zhe)里面沒有考慮經營爬坡期這(zhe)個因素。

回(hui)到我們的(de)(de)主(zhu)題：在中(zhong)(zhong)端酒(jiu)店(dian)到底(di)賺不(bu)賺錢這個(ge)問題上，個(ge)人認(ren)為中(zhong)(zhong)端酒(jiu)店(dian)肯定(ding)比快(kuai)捷酒(jiu)店(dian)賺錢，看看的(de)(de)財(cai)報(bao)里面(mian)，數據蹭蹭地(di)往(wang)上漲，除(chu)了團隊的(de)(de)努(nu)力(li)、中(zhong)(zhong)國經濟向好(hao)(hao)等(deng)原(yuan)因外，其中(zhong)(zhong)很(hen)重要的(de)(de)因素(su)就是旗下中(zhong)(zhong)端酒(jiu)店(dian)對整體數據的(de)(de)拉動。目前在一線城市，稍微好(hao)(hao)點的(de)(de)地(di)段(duan)租金(jin)動輒(zhe)過(guo)百(bai)，投資酒(jiu)店(dian)盈利的(de)(de)風險越來越高，所以(yi)很(hen)多品牌(pai)的(de)(de)重心(xin)放到了二線城市，40-50元/天的(de)(de)租金(jin)，300-400元/間(jian)夜的(de)(de)價格，80%-90%的(de)(de)出(chu)租率，競爭對手還大量處于快(kuai)捷或者老(lao)牌(pai)星級時(shi)代，中(zhong)(zhong)端酒(jiu)店(dian)進駐，可以(yi)說是劍鋒所指，所向披靡，但具體效果如何，還是三分(fen)(fen)天注定(ding)、七分(fen)(fen)靠(kao)酒(jiu)店(dian)管理方和業主(zhu)的(de)(de)努(nu)力(li)。

一線(xian)城(cheng)市(shi)留給中(zhong)端(duan)酒(jiu)店的機會已經不多了(le)，但是農村包圍城(cheng)市(shi)這(zhe)條路，目前還沒有哪家中(zhong)端(duan)酒(jiu)店能夠沉下去實(shi)現。最后慣例做一個總結：

這是(shi)個落寞的(de)時(shi)代(dai)，我們目送(song)了快捷酒店的(de)黃昏；

這是(shi)個偉大的時代，我們(men)見(jian)證了中(zhong)端酒店的崛起(qi)；

這是個值得我們去奮斗的時代，因為中端酒店的序幕，才剛剛拉開！