【環球旅訊】（特約評論員 瓜蟲）從事酒店行業(ye)工作以(yi)來，經歷了各種(zhong)角色，投(tou)資(zi)方、門店管(guan)理(li)(li)者、第三方（顧問）、管(guan)理(li)(li)公司……尤其是近幾年，頻繁地考察(cha)、洽談(tan)項目，頻繁地與各色業(ye)主/投(tou)資(zi)人打交道，對于酒店投(tou)資(zi)感慨(kai)良多。

前些年(nian)，中國酒(jiu)店業(ye)經歷過一(yi)個瘋狂投資(zi)的(de)階段，其中原因很多(duo)，主要是政府(fu)主導、要求，加上開(kai)發商(shang)低價(jia)圈(quan)地、提升樓盤價(jia)值、沉淀售房(fang)利(li)潤等等。近幾(ji)年(nian)，這種瘋狂的(de)勢頭(tou)基本過去，但對于酒(jiu)店投資(zi)，仍(reng)普遍存在一(yi)些誤區。

誤區一：當地酒店生意紅火，投資酒店很賺錢；或者相反，“我不指望酒店賺錢”

接觸一(yi)些規劃中(zhong)或(huo)籌建中(zhong)的(de)(de)(de)酒(jiu)店(dian)項目時，我通常會問起，建酒(jiu)店(dian)的(de)(de)(de)初衷何在？業主(zhu)的(de)(de)(de)回(hui)答通常是以下兩(liang)種：一(yi)種是“我看(kan)到附近的(de)(de)(de)酒(jiu)店(dian)生(sheng)意很好，經常訂不(bu)到房，想(xiang)著(zhu)賺(zhuan)錢，就投資酒(jiu)店(dian)”；另一(yi)種是“我們的(de)(de)(de)樓盤銷(xiao)售(shou)/商業出售(shou)賺(zhuan)了些錢，就想(xiang)著(zhu)做個酒(jiu)店(dian)，經營效果咋樣不(bu)重要，反正不(bu)指(zhi)望它(ta)賺(zhuan)錢”。無論(lun)是以上哪一(yi)種，都(dou)是一(yi)個問題(ti)，投資決策是拍腦袋(dai)。當然(ran)，拍腦袋(dai)的(de)(de)(de)決策未(wei)必都(dou)錯誤，但(dan)統計(ji)學講的(de)(de)(de)是概率。

對于第(di)一種答案，我通常不(bu)會輕易發表意見(jian)，而是(shi)先(xian)通過(guo)各種途徑(jing)了解(jie)當地市(shi)場的真實情(qing)況，再與(yu)之探(tan)討。對于第(di)二種答案，我通常反(fan)問(wen)一句，“不(bu)指望(wang)賺錢沒什么不(bu)對，但總得(de)想著不(bu)用每年往里(li)貼(tie)錢吧”。且不(bu)說不(bu)賺錢的投(tou)資(zi)(zi)是(shi)耍(shua)流氓(mang)，至少(shao)，需要投(tou)資(zi)(zi)方倒貼(tie)運(yun)營資(zi)(zi)金的投(tou)資(zi)(zi)一定是(shi)腦子進水，再土豪的業主也無法承受(shou)年復一年地彌補(bu)經營虧損(sun)。

因此，投資需(xu)要深入了解市場情況，系統分(fen)析，科學預判，提高投資的成功(gong)概(gai)率(lv)。

誤區二：某某酒店生意很好，就照某某做

不(bu)是說不(bu)能(neng)借(jie)鑒，但需要視具體情(qing)況而定。類比分(fen)(fen)析(xi)(xi)、案例分(fen)(fen)析(xi)(xi)，是行之(zhi)有效的(de)分(fen)(fen)析(xi)(xi)方法，借(jie)鑒是中國(guo)人的(de)特長(chang)，但作為酒店投資，一味(wei)的(de)就近模仿就有些損(sun)人不(bu)利己了(le)。距離咫尺，同質化競爭(zheng)，旺季競爭(zheng)不(bu)打緊(jin)，淡季就是你死我活。

說到(dao)底，這是(shi)產品定位問題，尤其是(shi)在一(yi)(yi)個(ge)已經有一(yi)(yi)定供給量(liang)的小區域市(shi)場，針對某(mou)項(xiang)尚未被充分(fen)滿足的需求、與市(shi)場先入者錯位競爭才是(shi)后(hou)進入者的明智之舉(ju)。

誤區三：對管理方的角色定位不準確，要么過度強調管理方的作用，要么過度藐視這個作用

不得不承認，目前各大酒店管理公司通行的輕資產輸出發展模式有旱澇保收的嫌疑，而且管理公司的市場魚龍混雜，同一家管理公司的職業經理人素質也良莠不齊；但是作為業主，作為投資行為的決策人，有必要分辨和理解清楚各個角色的分工。

有些業主片面地認為，無論什么樣的項目，只要把樓建起來了，管理公司找來了，便萬事大吉、坐收金銀了，這就屬于過度夸大管理方的作用；還有些業主，無視當初聘請管理公司的初衷，過度干涉，不相信管理公司的專業作用。

上述兩種，都導(dao)致(zhi)一(yi)個后(hou)果，就是業主方和管理(li)方之間合(he)作不愉快，不長久(jiu)，最終兩敗俱傷，甚(shen)至反目成仇。

誤區四：只看到狹義的、現有的酒店市場

想起一句老話，“這是一個最好(hao)的(de)(de)時代(dai)，也是一個最壞的(de)(de)時代(dai)”。在(zai)這個時代(dai)，產業融合越(yue)來越(yue)深(shen)入，行業界限越(yue)來越(yue)模(mo)糊。

很(hen)多(duo)酒店(dian)(dian)人(ren)(ren)以及投資人(ren)(ren)（業主）只(zhi)看到傳統的(de)酒店(dian)(dian)市場本身(shen)，而(er)事實上(shang)，可能與酒店(dian)(dian)形成(cheng)競爭關系的(de)，還有很(hen)多(duo)很(hen)多(duo)。最顯而(er)易見(jian)的(de)，如服務(wu)式(shi)公(gong)(gong)寓、招待所、辦事處，再(zai)比如民宿、度假地產、公(gong)(gong)寓，繼續往外擴展，閑(xian)置(zhi)房屋甚至閑(xian)置(zhi)的(de)一間臥室、一個沙發（在途家、Airbnb模(mo)式(shi)的(de)推動(dong)下，這(zhe)些(xie)完(wan)全可以取代傳統的(de)酒店(dian)(dian)客(ke)房）……

因此，要從泛(fan)住(zhu)宿業的(de)視角、發展的(de)眼光(guang)，看待酒店(dian)市場，理性分析酒店(dian)投資所涉及的(de)方方面面，做出(chu)科學的(de)判(pan)斷和明智的(de)決(jue)策(ce)。

綜上所述(shu)，現階段(duan)的(de)(de)酒(jiu)店投資盡管(guan)沒有(you)前些(xie)年(nian)的(de)(de)“燥熱”，但仍然存在一些(xie)誤區。正(zheng)是(shi)如此，個人更希望行業(ye)里多一些(xie)存量(liang)資產轉(zhuan)型或優化(hua)提升(sheng)的(de)(de)激情，少幾分(fen)盲目新增投資的(de)(de)沖動。只(zhi)是(shi)，存量(liang)資產的(de)(de)優化(hua)提升(sheng)，無(wu)論是(shi)對業(ye)主，還是(shi)對管(guan)理公司，都(dou)是(shi)較(jiao)大的(de)(de)挑戰(zhan)，因為(wei)，有(you)比較(jiao)就有(you)鑒(jian)別！