2024年4月(yue)8日(ri)，太古地產(chan)在公眾號（太古地產(chan)SD2030）發(fa)布北(bei)京瑜舍酒店(dian)將(jiang)于(yu)2024年6月(yue)30日(ri)關閉的(de)(de)消息(xi)。得知這個(ge)消息(xi)，震驚、感嘆(tan)、惋惜，各(ge)種(zhong)交(jiao)織的(de)(de)情緒(xu)一(yi)下(xia)子溢滿我的(de)(de)腦(nao)海，一(yi)時(shi)間各(ge)大(da)公眾號也紛紛發(fa)文，本(ben)文從(cong)另一(yi)個(ge)角度思考瑜舍酒店(dian)問題，希(xi)望與大(da)家共同探討。

瑜舍酒店非三里屯太古里的配套，而是“比肩”的存在

太(tai)(tai)古(gu)里是(shi)太(tai)(tai)古(gu)地(di)產(chan)在中國(guo)內地(di)因地(di)制宜不斷創新的(de)發(fa)展項(xiang)目，目前(qian)有北(bei)京三里屯太(tai)(tai)古(gu)里、成都太(tai)(tai)古(gu)里、上海(hai)前(qian)灘太(tai)(tai)古(gu)里、西安太(tai)(tai)古(gu)里四(si)個大型商業綜合(he)體(ti)。

瑜舍酒(jiu)店與太(tai)(tai)古(gu)地產(chan)一(yi)起進(jin)駐北京(jing)三(san)里(li)屯，各(ge)種潮牌(pai)、買手店、快時(shi)尚品(pin)牌(pai)充盈(ying)著太(tai)(tai)古(gu)里(li)的(de)(de)(de)(de)店鋪(pu)，三(san)里(li)屯太(tai)(tai)古(gu)里(li)成(cheng)為北京(jing)時(shi)尚與潮流(liu)的(de)(de)(de)(de)代表。北京(jing)瑜舍為太(tai)(tai)古(gu)集團旗下The House Collective的(de)(de)(de)(de)品(pin)牌(pai)，與香港的(de)(de)(de)(de)奕居(ju)、成(cheng)都(dou)的(de)(de)(de)(de)博舍、上海(hai)的(de)(de)(de)(de)鏞舍一(yi)起被稱(cheng)為居(ju)舍系列。購(gou)物中(zhong)心、商(shang)業(ye)街區等商(shang)業(ye)地產(chan)是太(tai)(tai)古(gu)里(li)的(de)(de)(de)(de)核(he)心，而酒(jiu)店只是輔助(zhu)業(ye)務(wu)板塊和配套業(ye)務(wu)。

商業(ye)地(di)產的傳統模(mo)式(shi)(shi)是(shi)招(zhao)商思維為(wei)主導的租金模(mo)式(shi)(shi)，有(you)的地(di)產企(qi)業(ye)為(wei)了(le)提高經營(ying)收益孵化了(le)自己(ji)的品牌業(ye)務，并形(xing)成了(le)有(you)影(ying)響力(li)的行業(ye)企(qi)業(ye)。比如萬達集團(tuan)的萬達院線就是(shi)為(wei)了(le)解(jie)決高層空間難(nan)以(yi)招(zhao)商、租金收益低而誕生(sheng)的產物，隨著(zhu)數量的增加和業(ye)務規模(mo)的累積，形(xing)成了(le)自己(ji)的院線企(qi)業(ye)。

太(tai)古(gu)地(di)產(chan)(chan)(chan)因為(wei)(wei)在中國(guo)(guo)內地(di)主(zhu)(zhu)(zhu)要集中在為(wei)(wei)數不多(duo)的(de)(de)一(yi)(yi)線或準一(yi)(yi)線城市(shi)，受項目(mu)數量與規模的(de)(de)限制，無法(fa)使自孵項目(mu)形成規模和品(pin)牌效應，而這些自孵項目(mu)只(zhi)有、只(zhi)能依(yi)賴、依(yi)靠地(di)產(chan)(chan)(chan)項目(mu)，作(zuo)為(wei)(wei)副(fu)業(ye)，而無法(fa)、無緣形成核(he)(he)(he)(he)心(xin)業(ye)務。當主(zhu)(zhu)(zhu)營核(he)(he)(he)(he)心(xin)業(ye)務需要之時，這些輔助、非(fei)核(he)(he)(he)(he)心(xin)業(ye)務都要為(wei)(wei)主(zhu)(zhu)(zhu)營業(ye)務讓(rang)位、讓(rang)道。這次北京瑜舍(she)酒店的(de)(de)閉店，其(qi)主(zhu)(zhu)(zhu)要原(yuan)因也是為(wei)(wei)了給核(he)(he)(he)(he)心(xin)的(de)(de)零售(shou)業(ye)務讓(rang)路。“三里屯(tun)太(tai)古(gu)里已(yi)啟動(dong)一(yi)(yi)項新的(de)(de)資(zi)產(chan)(chan)(chan)提升計劃(hua)，將瑜舍(she)酒店轉變為(wei)(wei)創新零售(shou)空(kong)間，以進一(yi)(yi)步助力三里屯(tun)商圈的(de)(de)發(fa)展(zhan)和北京建設國(guo)(guo)際消(xiao)費(fei)中心(xin)城市(shi)。自2008年開業(ye)以來，三里屯(tun)太(tai)古(gu)里已(yi)發(fa)展(zhan)為(wei)(wei)首都北京的(de)(de)一(yi)(yi)處時尚(shang)潮(chao)流地(di)標(biao)。該(gai)新計劃(hua)是太(tai)古(gu)地(di)產(chan)(chan)(chan)長期持(chi)有三里屯(tun)太(tai)古(gu)里，并不斷優化項目(mu)的(de)(de)基礎設施、升級(ji)其(qi)零售(shou)體驗的(de)(de)又一(yi)(yi)重大投資(zi)。”太(tai)古(gu)地(di)產(chan)(chan)(chan)明確表(biao)達了這一(yi)(yi)原(yuan)因。

不過(guo)北(bei)京瑜(yu)(yu)舍(she)(she)酒店(dian)(dian)是一(yi)(yi)個例外，她以(yi)一(yi)(yi)店(dian)(dian)之力開出了驚(jing)艷(yan)(yan)之花，隈研吾作為全(quan)球知名設計大師，本身(shen)就是一(yi)(yi)個高峰級的(de)(de)(de)(de)IP存在(zai)。作為隈研吾第一(yi)(yi)次為高檔(dang)酒店(dian)(dian)做的(de)(de)(de)(de)設計項目，北(bei)京瑜(yu)(yu)舍(she)(she)一(yi)(yi)經(jing)問世，便(bian)奠定了隈研吾在(zai)酒店(dian)(dian)設計領域的(de)(de)(de)(de)主流地(di)位。瑜(yu)(yu)舍(she)(she)酒店(dian)(dian)不僅設計讓人驚(jing)艷(yan)(yan)，酒店(dian)(dian)提供的(de)(de)(de)(de)休閑(xian)、餐飲、娛樂項目等也別具特色。她的(de)(de)(de)(de)品質、品位、品牌贏得了用(yong)戶(hu)的(de)(de)(de)(de)青睞(lai)和(he)喜愛，與三里(li)(li)屯太(tai)古里(li)(li)一(yi)(yi)起成為消費(fei)潮流地(di)、體(ti)驗必到地(di)、網(wang)紅打卡地(di)。可以(yi)說，瑜(yu)(yu)舍(she)(she)酒店(dian)(dian)已經(jing)成為與三里(li)(li)屯太(tai)古里(li)(li)比肩(jian)的(de)(de)(de)(de)輕奢(she)消費(fei)目的(de)(de)(de)(de)地(di)。也正因為如此，瑜(yu)(yu)舍(she)(she)酒店(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)閉店(dian)(dian)在(zai)瑜(yu)(yu)粉和(he)用(yong)戶(hu)（也包括(kuo)本人）心中激起陣陣漣漪(yi)，讓大家如此留戀與不舍(she)(she)、難過(guo)與失(shi)望。

瑜舍酒店閉店原因分析

除了太古(gu)地產直(zhi)接(jie)說明的原因(yin)(yin)，據(ju)作者對瑜(yu)(yu)舍(she)酒店的研究以及對行業的觀(guan)察(cha)，瑜(yu)(yu)舍(she)酒店閉店還有其他原因(yin)(yin)。

一方(fang)(fang)面，從2008年開業至今，瑜舍(she)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)已經走過了16個(ge)年頭，在此期(qi)間瑜舍(she)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)雖然注重(zhong)(zhong)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)設(she)施的保養、維護與(yu)更(geng)新(xin)，但從酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)設(she)施10年使用(yong)生命(ming)周期(qi)來看，酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)設(she)施必(bi)須(xu)進行全面的重(zhong)(zhong)裝更(geng)新(xin)。加(jia)之瑜舍(she)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)對自(zi)己品(pin)(pin)質(zhi)標準(zhun)的高要求以及(ji)滿(man)足(zu)客人對設(she)施使用(yong)的體驗感，也必(bi)須(xu)重(zhong)(zhong)裝。按(an)照(zhao)瑜舍(she)定位和檔(dang)次標準(zhun)及(ji)品(pin)(pin)質(zhi)需求，重(zhong)(zhong)裝費用(yong)保守(shou)估算不低于8000萬(wan)元。一方(fang)(fang)面是(shi)重(zhong)(zhong)金投(tou)入裝修(xiu)費用(yong)，一方(fang)(fang)面是(shi)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)坪效營收產(chan)出有限。不是(shi)太古(gu)地(di)產(chan)沒錢(qian)(qian)做(zuo)這(zhe)樣的投(tou)入，而是(shi)與(yu)之相較(jiao)太古(gu)地(di)產(chan)需要花錢(qian)(qian)、用(yong)錢(qian)(qian)的地(di)方(fang)(fang)還有很多。

另(ling)一(yi)(yi)方(fang)面，不(bu)(bu)(bu)管如何變(bian)化，創新零(ling)售空間(jian)的(de)(de)底層思維(wei)還(huan)是租(zu)(zu)金模式(shi)(shi)。太(tai)古里(li)的(de)(de)租(zu)(zu)金收(shou)(shou)益(yi)(yi)肯定大于(yu)甚至遠遠高于(yu)瑜舍酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)(de)利潤收(shou)(shou)益(yi)(yi)。瑜舍閉店(dian)至少有兩個好處，一(yi)(yi)是省去了數量不(bu)(bu)(bu)菲的(de)(de)重裝煥新費(fei)用，且不(bu)(bu)(bu)存在重裝資金回收(shou)(shou)周期(qi)問題。二(er)是租(zu)(zu)金模式(shi)(shi)比酒(jiu)(jiu)店(dian)運營模式(shi)(shi)輕松且風險小。酒(jiu)(jiu)店(dian)運營模式(shi)(shi)不(bu)(bu)(bu)僅(jin)要認真(zhen)干活(huo)、干好活(huo)，結(jie)果還(huan)不(bu)(bu)(bu)一(yi)(yi)定賺錢。而租(zu)(zu)金模式(shi)(shi)就不(bu)(bu)(bu)一(yi)(yi)樣了，以北京(jing)三里(li)屯寸土(tu)寸金的(de)(de)位置和太(tai)古里(li)招(zhao)租(zu)(zu)、招(zhao)商的(de)(de)能力(li)，租(zu)(zu)金收(shou)(shou)益(yi)(yi)超(chao)過酒(jiu)(jiu)店(dian)收(shou)(shou)益(yi)(yi)不(bu)(bu)(bu)在話下。

由瑜舍酒店到行業的思考

酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)行業中，瑜舍酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)閉(bi)店(dian)(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)艱難(nan)(nan)選擇不僅(jin)僅(jin)是(shi)(shi)太古里(li)一家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)艱難(nan)(nan)。通過(guo)、、首(shou)(shou)旅(lv)、亞(ya)朵(duo)(duo)(duo)4家(jia)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)的(de)(de)(de)(de)(de)各(ge)項數據，我們可(ke)能會(hui)受到一點啟發。2023年，華住、錦(jin)江、首(shou)(shou)旅(lv)、亞(ya)朵(duo)(duo)(duo)4家(jia)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)，營收規模及酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)數、房間數等，亞(ya)朵(duo)(duo)(duo)都是(shi)(shi)4家(jia)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)里(li)墊底的(de)(de)(de)(de)(de)，但是(shi)(shi)亞(ya)朵(duo)(duo)(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)ADR、全部酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)Revper、中端酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)Revper三項指標又是(shi)(shi)4家(jia)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)中最(zui)(zui)高的(de)(de)(de)(de)(de)。4家(jia)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)中，最(zui)(zui)后上市的(de)(de)(de)(de)(de)亞(ya)朵(duo)(duo)(duo)當(dang)前市值(zhi)以(yi)178億元超過(guo)166億元的(de)(de)(de)(de)(de)首(shou)(shou)旅(lv)。而(er)支撐亞(ya)朵(duo)(duo)(duo)這些(xie)亮眼數據的(de)(de)(de)(de)(de)真正原因(yin)是(shi)(shi)：亞(ya)朵(duo)(duo)(duo)的(de)(de)(de)(de)(de)酒(jiu)(jiu)店(dian)(dian)(dian)零售份額已經占到總營收的(de)(de)(de)(de)(de)20%。

假設瑜舍酒店既不閉店，又可以做創新零售空間

太(tai)古地產對瑜舍(she)(she)酒店(dian)閉(bi)店(dian)的決(jue)策有自己的經營(ying)考量，但是(shi)在(zai)消費者對瑜舍(she)(she)酒店(dian)難以(yi)割舍(she)(she)的喜愛與(yu)企業價值最大化兩者之(zhi)間，還有沒(mei)有魚與(yu)熊掌兼得的決(jue)策方案？即(ji)在(zai)保持瑜舍(she)(she)酒店(dian)不閉(bi)店(dian)，繼續經營(ying)，又(you)(you)使酒店(dian)經營(ying)收(shou)益高于租金(jin)零售(shou)收(shou)益，使用戶叫(jiao)好又(you)(you)叫(jiao)座，太(tai)古里收(shou)金(jin)滿滿的方法？

答案(an)是肯定(ding)的(de)。瑜舍酒(jiu)店既不會(hui)閉店，又不會(hui)影(ying)響太(tai)古里(li)的(de)創新零售空間(jian)實踐，即把瑜舍酒(jiu)店做成一個(ge)可以(yi)購物的(de)酒(jiu)店，一個(ge)可以(yi)住(zhu)宿(su)的(de)商場。

早在去年(nian)瑜舍酒(jiu)店(dian)就已(yi)經(jing)做過這樣(yang)的(de)(de)(de)實踐(jian)(jian)與嘗試(shi)，2023年(nian)3月18日，北京瑜舍酒(jiu)店(dian)與哈(ha)(ha)羅(luo)德百貨攜(xie)手推出亞(ya)洲(zhou)首間哈(ha)(ha)羅(luo)德公館(guan)套(tao)房(fang)。但令人遺憾的(de)(de)(de)是，瑜舍酒(jiu)店(dian)把這樣(yang)的(de)(de)(de)活(huo)(huo)動做成了(le)戰術、聯名(ming)和(he)推廣，沒(mei)有做成戰略(lve)、模式和(he)業態，活(huo)(huo)動也只限(xian)于酒(jiu)店(dian)五(wu)層(ceng)和(he)六層(ceng)的(de)(de)(de)套(tao)房(fang)。這樣(yang)的(de)(de)(de)實踐(jian)(jian)也只是把需要燒(shao)到100度的(de)(de)(de)開(kai)水燒(shao)到了(le)78度，九層(ceng)寶塔才修到了(le)三(san)層(ceng)，離創新商業所設計的(de)(de)(de)成果還有很(hen)長一段距(ju)離。

無獨(du)有偶，酒店(dian)(dian)行(xing)業(ye)(ye)和(he)(he)(he)獨(du)立品(pin)(pin)(pin)牌(pai)企業(ye)(ye)也開始(shi)了酒店(dian)(dian)零(ling)售(shou)的(de)(de)(de)探索(suo)，只是這(zhe)(zhe)條路他們走得特別艱辛。獨(du)立品(pin)(pin)(pin)牌(pai)企業(ye)(ye)以無印(yin)良品(pin)(pin)(pin)為代表，開啟了品(pin)(pin)(pin)牌(pai)酒店(dian)(dian)的(de)(de)(de)實踐，在北(bei)京(jing)和(he)(he)(he)深圳都開設了無印(yin)良品(pin)(pin)(pin)酒店(dian)(dian)，但效果均不理(li)想，或者(zhe)說業(ye)(ye)績平平。酒店(dian)(dian)行(xing)業(ye)(ye)以亞朵為代表，一直在進行(xing)酒店(dian)(dian)零(ling)售(shou)的(de)(de)(de)創新，但零(ling)售(shou)收入到達占總營收20%大(da)(da)關之(zhi)后，便增(zeng)速(su)緩慢、增(zeng)長乏(fa)(fa)力(li)。二者(zhe)都遇到了天花板和(he)(he)(he)瓶(ping)頸。究此原因(yin)，酒店(dian)(dian)行(xing)業(ye)(ye)沒有強(qiang)大(da)(da)的(de)(de)(de)商(shang)品(pin)(pin)(pin)力(li)和(he)(he)(he)商(shang)品(pin)(pin)(pin)供(gong)應鏈，獨(du)立品(pin)(pin)(pin)牌(pai)企業(ye)(ye)缺(que)乏(fa)(fa)品(pin)(pin)(pin)類(lei)的(de)(de)(de)豐富度，且兩者(zhe)都缺(que)乏(fa)(fa)強(qiang)大(da)(da)的(de)(de)(de)酒店(dian)(dian)商(shang)業(ye)(ye)驅動因(yin)子(zi)和(he)(he)(he)連(lian)接、轉(zhuan)換能力(li)。然而他們缺(que)乏(fa)(fa)的(de)(de)(de)這(zhe)(zhe)些能力(li)和(he)(he)(he)資源，正是太古(gu)里(li)擅長和(he)(he)(he)擁有的(de)(de)(de)。

太古(gu)里酒店生(sheng)態商(shang)業(ye)(ye)創新(xin)有著得天(tian)獨厚的(de)(de)(de)先(xian)天(tian)條件。一是太古(gu)里有著自己強大的(de)(de)(de)品(pin)牌(pai)組織(zhi)能力、管(guan)理能力和商(shang)業(ye)(ye)運營能力。二是瑜舍酒店天(tian)然(ran)的(de)(de)(de)商(shang)業(ye)(ye)鏈接和商(shang)業(ye)(ye)基因及已經形成(cheng)的(de)(de)(de)重粘(zhan)性用戶集群。只是太古(gu)里要(yao)能夠看到這些能力和資源在生(sheng)態商(shang)業(ye)(ye)中的(de)(de)(de)創新(xin)和發(fa)揮(hui)。

以(yi)(yi)瑜(yu)舍(she)酒(jiu)(jiu)店為(wei)例，以(yi)(yi)生(sheng)態(tai)(tai)(tai)(tai)(tai)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)理論(lun)為(wei)指導，以(yi)(yi)生(sheng)態(tai)(tai)(tai)(tai)(tai)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)業(ye)(ye)態(tai)(tai)(tai)(tai)(tai)為(wei)抓手，可(ke)以(yi)(yi)做(zuo)以(yi)(yi)下(xia)的(de)深(shen)度思(si)考和(he)實踐(jian)：一(yi)是(shi)把瑜(yu)舍(she)酒(jiu)(jiu)店做(zuo)成(cheng)一(yi)個(ge)可(ke)以(yi)(yi)住宿的(de)商(shang)(shang)(shang)場，一(yi)個(ge)可(ke)以(yi)(yi)購物的(de)酒(jiu)(jiu)店；二是(shi)把瑜(yu)舍(she)酒(jiu)(jiu)店99個(ge)客房做(zuo)成(cheng)99個(ge)可(ke)以(yi)(yi)住宿的(de)24小時(shi)沉浸式(shi)、私(si)享式(shi)深(shen)度體驗(yan)、獨立品牌的(de)個(ge)性零售(shou)空間；三是(shi)融(rong)合商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)的(de)時(shi)效(xiao)和(he)酒(jiu)(jiu)店的(de)坪效(xiao)，充(chong)分(fen)實現商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)生(sheng)態(tai)(tai)(tai)(tai)(tai)時(shi)坪效(xiao)疊加(jia)的(de)倍(bei)增效(xiao)應；四(si)是(shi)為(wei)太(tai)古(gu)里增加(jia)了一(yi)個(ge)生(sheng)態(tai)(tai)(tai)(tai)(tai)級超級商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)新物種，為(wei)太(tai)古(gu)里項目復制提供了積(ji)極的(de)價值內容。用(yong)生(sheng)態(tai)(tai)(tai)(tai)(tai)商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)的(de)方法做(zuo)瑜(yu)舍(she)酒(jiu)(jiu)店商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)創(chuang)新的(de)實踐(jian)，估算(suan)可(ke)以(yi)(yi)使瑜(yu)舍(she)酒(jiu)(jiu)店目前日單房2000元(yuan)(yuan)均收(shou)增至4000元(yuan)(yuan)，長尾收(shou)益增至3倍(bei)以(yi)(yi)上，生(sheng)態(tai)(tai)(tai)(tai)(tai)收(shou)益會有(you)指數級的(de)增長，從(cong)而(er)實現情(qing)懷與商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)的(de)共生(sheng)，創(chuang)造(zao)藝術與商(shang)(shang)(shang)業(ye)(ye)的(de)輝映。

*本文(wen)作者職務：生(sheng)態商(shang)業學者、九悅Malltel首席創始人、生(sheng)態商(shang)業理論與生(sheng)態商(shang)業體系(xi)創立(li)者。