2023年(nian)，酒店行(xing)業迎來了回暖與復蘇，但同時(shi)，酒店行(xing)業面臨著更加(jia)巨大的挑戰。這個挑戰源于當(dang)(dang)下市場的健康程度，以及(ji)在當(dang)(dang)下市場環境下，應當(dang)(dang)如何獲(huo)取(qu)市場的紅利(li)。

這一(yi)年，我們經歷了(le)酒店(dian)需求熱潮，也(ye)經歷了(le)消費降(jiang)級，在(zai)(zai)新(xin)老周期交(jiao)替(ti)的(de)(de)陣痛之下，面對新(xin)變化新(xin)格局，無(wu)論是酒店(dian)上下游(you)的(de)(de)哪一(yi)方，都站在(zai)(zai)更高(gao)的(de)(de)視角(jiao)，更全的(de)(de)維度，深刻理解自身的(de)(de)價值(zhi)，以及所(suo)處領域的(de)(de)角(jiao)色。

無論(lun)是新投資(zi)人(ren)(ren)還(huan)是老投資(zi)人(ren)(ren)，都需清晰地認(ren)知到，未來的(de)(de)市場(chang)是專業的(de)(de)市場(chang)，要具備(bei)靜水(shui)流深(shen)的(de)(de)力量，才能走過良夜，尋得新機。

2023年的投資心得

疫(yi)情之下，酒店業面(mian)對的是(shi)(shi)前(qian)所未有的艱(jian)難時刻(ke)，環境(jing)倒逼著行業轉(zhuan)型與革新。但2023年(nian)，我(wo)們面(mian)對的是(shi)(shi)更(geng)加復雜的經濟投(tou)資環境(jing)。

追求(qiu)暴利與暴富的(de)時(shi)代(dai)已然結束(shu)，人(ren)人(ren)都在(zai)觀望(wang)，人(ren)人(ren)都在(zai)先求(qiu)穩(wen)，而求(qiu)穩(wen)的(de)行業投資，核(he)心是具有穩(wen)定的(de)現(xian)金流而非固定資產。

今年的(de)7、8月份，我(wo)相信(xin)是很多(duo)酒店投資人(ren)今年的(de)收益(yi)天花(hua)板，后(hou)續(xu)，我(wo)認為投資人(ren)需(xu)要“謹慎樂觀”。

謹慎是(shi)因為，目(mu)前的(de)高(gao)收(shou)益，更多是(shi)“報復性消(xiao)費”所帶來的(de)，但這(zhe)個紅(hong)利，所剩(sheng)的(de)時間已(yi)經不多了。

所以現在(zai)投(tou)資一定要(yao)謹慎，寧愿(yuan)等待，也不(bu)要(yao)急著去投(tou)，寧缺毋濫，慢慢看。

對(dui)于投資(zi)人而(er)言，報團取暖、集(ji)中力量辦大事，是一(yi)個不錯的投資(zi)方(fang)(fang)式，把(ba)各(ge)方(fang)(fang)面資(zi)源做到最(zui)大最(zui)優，在各(ge)個環節省錢。

復盤2023年，我想分享兩個投資要點：

1.選好位置

物業的(de)(de)位置(zhi)的(de)(de)最(zui)重要的(de)(de)，后期酒店投資的(de)(de)方向，最(zui)好是(shi)在核心城市、核心地段、核心商(shang)圈，這樣酒店投資的(de)(de)出(chu)錯幾率會小(xiao)很多。

2.算好投資帳

在找到好物業(ye)的同時(shi)，租(zu)金(jin)還要低，這是硬成本。現在酒店(dian)投(tou)(tou)資市(shi)場有很多熱錢進(jin)來，這也導(dao)致(zhi)了物業(ye)的價格上升(sheng)，對(dui)于酒店(dian)投(tou)(tou)資人而言，切忌頭(tou)腦發熱，去(qu)租(zu)賃租(zu)金(jin)過高的物業(ye)。

在酒店(dian)籌(chou)建(jian)之前，需要詳細計算(suan)投資(zi)回(hui)報周(zhou)期，酒店(dian)造價往高了估(gu)算(suan)、RevPAR則往低了估(gu)算(suan)，在此基礎上，估(gu)算(suan)的投資(zi)回(hui)報仍在預(yu)期范圍內，那(nei)酒店(dian)投資(zi)的風險就會小很多。

位置+品牌，

實現酒店投資“量價提升”

亞朵酒店（南(nan)京·馬群(qun)店）于(yu)2018年底(di)正式開業(ye)，酒店坐落(luo)在(zai)擁有著現代化國(guo)際性人(ren)文綠都標志區(qu)(qu)的玄(xuan)(xuan)武(wu)區(qu)(qu)，玄(xuan)(xuan)武(wu)區(qu)(qu)為國(guo)家重要(yao)的科研、電子、信息、文化、商(shang)務(wu)中心。

酒店鄰近滬蓉(rong)高速，高速全長(chang)1966公里，是通(tong)(tong)往上海，成都的重(zhong)要交通(tong)(tong)樞紐。樓下現代化(hua)商業廣場，購物(wu)，娛樂(le)一體化(hua)。

受益于(yu)優(you)越的(de)商務地(di)理位置(zhi)，酒(jiu)店(dian)開(kai)業爬(pa)坡期很(hen)短，開(kai)業的(de)第一年，也就(jiu)是(shi)2019年時，門店(dian)經營節節高升，RevPAR為349元，OCC81.6%，在(zai)區域內屬于(yu)頭部。

但(dan)到了(le)2020年后，受疫(yi)(yi)情影(ying)響，酒店(dian)經營數據(ju)開始(shi)反復(fu)。值得慶幸的(de)是，雖然(ran)這(zhe)家門店(dian)的(de)經營數據(ju)遭到了(le)三年大疫(yi)(yi)的(de)沖擊(ji)，但(dan)仍與開業(ye)前預(yu)估的(de)330元的(de)RevPAR相差不大，與周邊同檔次(ci)的(de)酒店(dian)比起來，經營數據(ju)還算不錯的(de)。

2022年底(di)，疫情政策驟然放開，不(bu)過剛放開的時(shi)候，酒店市場還并不(bu)明朗。通(tong)過對2023年1月酒店經營(ying)數據的統計顯示，雖然春(chun)節(jie)假日數據不(bu)錯(cuo)，但也僅是曇花(hua)一(yi)現(xian)，1月RevPAR僅280.8元，OCC為66.4%。

但隨著行業的(de)逐步(bu)回暖，這家(jia)亞(ya)朵酒店(dian)今(jin)年取得了(le)不錯的(de)數(shu)據(ju)，近(jin)一年的(de)平均OCC為90%，平均RevPAR為375，已經超越了(le)疫情(qing)前的(de)數(shu)據(ju)。

品(pin)牌對于(yu)投資(zi)也(ye)頗為重(zhong)要。大(da)部分情況(kuang)下(xia)，馬(ma)群(qun)(qun)亞(ya)朵(duo)酒店的(de)(de)客源比例為：協議(yi)客戶50%、集團(tuan)會員(yuan)35%、OTA平(ping)臺+散客15%。供應鏈的(de)(de)產品(pin)質量(liang)和(he)物(wu)流效率也(ye)還不錯，馬(ma)群(qun)(qun)亞(ya)朵(duo)的(de)(de)大(da)部分產品(pin)都是在集團(tuan)的(de)(de)平(ping)臺上采購的(de)(de)。

2021年開(kai)業的(de)南京新街口，同(tong)樣是位(wei)置+品牌的(de)共同(tong)作用，以實(shi)現投資的(de)量價齊升。

酒(jiu)店(dian)坐落于南(nan)京的中(zhong)心區(qu)域，繁華(hua)風雅，鬧中(zhong)取靜。從酒(jiu)店(dian)步(bu)行到擁有百年歷史(shi)的“中(zhong)華(hua)第(di)一商圈(quan)”南(nan)京新街(jie)口大(da)約5分鐘，步(bu)行可(ke)抵達(da)地鐵1、2號線。

同(tong)時，在品牌與(yu)投資人的設計下，酒店坪效以提升。

這家門店的大(da)堂近500㎡，面積(ji)相對較大(da)，投資人設(she)計時，在大(da)堂中開辟出了(le)(le)一塊空(kong)間，將其(qi)做成(cheng)了(le)(le)日(ri)咖夜酒的模(mo)式。日(ri)咖夜酒，顧名(ming)思(si)義，就(jiu)是白日(ri)售賣咖啡(fei)，到了(le)(le)晚上(shang)則提供酒飲，將咖啡(fei)館和酒吧(ba)兩種業態(tai)錯(cuo)時融合(he)在同一個空(kong)間中。

日(ri)咖夜酒(jiu)(jiu)的(de)大堂(tang)吧溢價(jia)能力不錯，約20元/間/天，比如有100間房的(de)一個酒(jiu)(jiu)店(dian)，大堂(tang)吧的(de)溢價(jia)能力就是(shi)2000元/天。

近一年來(lai)，南京新街(jie)口的平(ping)均(jun)(jun)OCC為85%，平(ping)均(jun)(jun)RevPAR為396，預計5年能夠收回成本。

總之，疫情(qing)過后，酒(jiu)店(dian)投資(zi)(zi)(zi)人要對品牌和位置(zhi)，都(dou)有更加深刻(ke)的(de)(de)認(ren)知和關注(zhu)。一方(fang)面，對于投資(zi)(zi)(zi)和加盟(meng)品牌的(de)(de)態度(du)要更為謹慎，更看重酒(jiu)店(dian)本身的(de)(de)盈利能力；另一方(fang)面，對于投資(zi)(zi)(zi)位置(zhi)也要多(duo)看多(duo)想(xiang)，盡量(liang)留(liu)意熱點區域(yu)。 

2023年實操投資經驗總結

如何選擇投資方向：

在酒(jiu)店(dian)投資的(de)方向(xiang)上，隨著(zhu)我國(guo)(guo)經濟的(de)增(zeng)長、居民生活品質的(de)提升以及(ji)我國(guo)(guo)中產階(jie)級(ji)的(de)崛起(qi)，消(xiao)費(fei)升級(ji)帶動需求增(zeng)加，將會刺激著(zhu)中高(gao)端酒(jiu)店(dian)業需求的(de)不斷(duan)增(zeng)長，中高(gao)端酒(jiu)店(dian)將是未來酒(jiu)店(dian)投資的(de)方向(xiang)。

因此(ci)，在日益內(nei)卷的競爭之下，中高端酒店(dian)應(ying)該提供更(geng)高產品顏值、更(geng)加品質(zhi)、更(geng)好體驗和(he)更(geng)優服務，才能創造溢(yi)價。

對于中高端酒(jiu)店(dian)而言，要做(zuo)到細(xi)化(hua)服務。在與同(tong)類型酒(jiu)店(dian)硬件(jian)持平的情況下，酒(jiu)店(dian)只有提供(gong)有溫度、有感情、細(xi)化(hua)的服務，才能從一(yi)眾(zhong)酒(jiu)店(dian)中脫穎而出。

畢竟情(qing)感是聯系人(ren)與(yu)人(ren)之(zhi)間最關(guan)鍵的(de)(de)因素之(zhi)一，投資人(ren)們需要花(hua)功夫(fu)、花(hua)精(jing)力、花(hua)時間在(zai)提升酒店服務(wu)上，才(cai)能達到贏得人(ren)心，贏得客戶(hu)的(de)(de)目的(de)(de)。

如何與國企物業合作：

現(xian)階段(duan)對(dui)于(yu)酒店投資(zi)來(lai)講，可以多多留(liu)意國企(qi)物業(ye)，它有抗(kang)風險(xian)能力強(qiang)、穩定性高的優勢。

和(he)國有(you)資產(chan)合(he)作(zuo)，首先(xian)是要(yao)判斷物業是不是符合(he)自(zi)己的(de)發展需求，這個是最關鍵的(de)，其次要(yao)考慮(lv)合(he)作(zuo)是否(fou)符合(he)國家(jia)政策(ce)和(he)地方政策(ce)。

在(zai)此基礎(chu)上，投資人需要具(ju)備三(san)個能(neng)力。

一是資源能力。國(guo)有資(zi)產(chan)資(zi)源，不一(yi)定在市(shi)場(chang)流通，因此投資(zi)人要(yao)具備能夠找到、鏈(lian)接這些國(guo)有資(zi)產(chan)資(zi)源的能力。

二是談判能力。就是根(gen)據(ju)物業來判(pan)斷到底(di)要(yao)采(cai)取什么樣的合(he)作方式，是純(chun)租賃，還(huan)是由國企(qi)裝(zhuang)修(xiu)好(hao)(hao)交給投(tou)資(zi)人代運營等，合(he)作具(ju)有(you)多樣性，這就需要(yao)投(tou)資(zi)人做好(hao)(hao)談判(pan)。

三(san)是管(guan)理與運營(ying)能力。投(tou)資人主要依靠(kao)管(guan)理與運營(ying)做收益，有(you)了利潤，才(cai)能繼續談下一(yi)步。因此酒(jiu)店(dian)投(tou)資人先敲定有(you)影響力的酒(jiu)店(dian)品(pin)牌，再去和業主方談判，比較(jiao)有(you)優勢，能夠談到(dao)更低的租金(jin)。

如何做好團隊管理：

員(yuan)工(gong)是(shi)門店運營的(de)重要角色，作為投(tou)資人，要設置員(yuan)工(gong)個人利益(yi)和(he)投(tou)資人利益(yi)需(xu)之間的(de)平衡機制(zhi)。

一是誠信最為重要。身(shen)為酒店(dian)(dian)(dian)店(dian)(dian)(dian)長，要兼顧業主(zhu)和品牌方的(de)(de)利益。但誠信(xin)依然是最重(zhong)要的(de)(de)，KPI有困難的(de)(de)情(qing)況下(xia)，我還是愿意犧牲一(yi)部(bu)分的(de)(de)利潤，盡力(li)幫助店(dian)(dian)(dian)長完成任務(wu)，但欺(qi)上瞞下(xia)，是我最不能忍受(shou)的(de)(de)。

二是要有激勵措施。以亞朵(duo)酒(jiu)店（南京(jing)·馬群店）為例，這家門店有工作人(ren)員23個，一個月的工資(zi)大概在10-11萬(wan)之間（不含(han)社保、公積金），在中高端酒(jiu)店中，人(ren)工成本不算(suan)高，逢(feng)年(nian)過節(jie)，我也會發一些(xie)獎勵給他(ta)們。

如何實現降本增效：

降本增效是(shi)幫(bang)助酒店(dian)實現盈利的(de)重要(yao)路徑。因(yin)此，品牌(pai)方和投資人應共同關注的(de)問(wen)題(ti)是(shi)，如何(he)在經濟下行的(de)當下，降本增效，通過運營來提(ti)高酒店(dian)營收。

在(zai)增(zeng)效上(shang)，通過(guo)在(zai)大(da)堂引入相對穩定(ding)的業態來配套酒店(dian)，是很關鍵的。在(zai)逸扉(fei)酒店(dian)(南京新街口店(dian))，為了提(ti)升(sheng)大(da)堂吧的收益，以增(zeng)加坪(ping)效，會不定(ding)時(shi)舉辦一(yi)些小活動(dong)。比如(ru)舉辦兒(er)童小手(shou)工活動(dong)，會帶動(dong)家長過(guo)來，大(da)堂吧的消費也會有(you)所提(ti)升(sheng)。

在南京南站全季(ji)酒店(dian)(dian)，把早餐廳和一家日料(liao)店(dian)(dian)進(jin)行了合作，酒店(dian)(dian)早餐包給日料(liao)店(dian)(dian)經營，而日料(liao)店(dian)(dian)則利(li)用中午(wu)和晚上做日料(liao)，同樣也增加了坪(ping)效。

如何找到合作團隊：

今年有更多新(xin)手投資人(ren)(ren)進入(ru)這(zhe)個領域，如果(guo)新(xin)手投資人(ren)(ren)本身不在酒店圈子里(li)，沒有數據支撐(cheng)決策，那就(jiu)要(yao)交學費了。

在疫情(qing)之前，大家都(dou)認為酒(jiu)店是(shi)一個回報穩(wen)定的(de)行業，但三年(nian)疫情(qing)的(de)影(ying)響之下，大家逐(zhu)漸意識到投資酒(jiu)店并(bing)沒有想(xiang)象中那(nei)么容易，需要有一定的(de)專業儲備，對于(yu)現金流(liu)的(de)要求也(ye)更高了(le)。

因(yin)此，新手投資人首次投資酒店，一定要慎(shen)重，最好(hao)找資深投資人、投資團隊(dui)合作。

比如標點峰值商業資(zi)產投(tou)資(zi)管(guan)(guan)(guan)理(li)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)這樣(yang)的(de)專業的(de)資(zi)產投(tou)資(zi)及(ji)管(guan)(guan)(guan)理(li)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)，其聯(lian)合全國(guo)各地機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)投(tou)資(zi)人，為(wei)新增去(qu)化及(ji)存量改造資(zi)產的(de)全生命周期(qi)的(de)投(tou)資(zi)及(ji)管(guan)(guan)(guan)理(li)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)，也是目前國(guo)內首個最(zui)專業的(de)資(zi)產投(tou)資(zi)及(ji)管(guan)(guan)(guan)理(li)機(ji)(ji)(ji)構(gou)(gou)。

關于未來

進入新的(de)時期，市場進入了(le)“理性(xing)時代”，缺乏專業和實力的(de)酒店投資人，無論是(shi)新手還是(shi)老手，都將(jiang)在(zai)新競爭(zheng)中敗下陣來。

“甩手掌柜式”的(de)(de)投(tou)資(zi)加盟時(shi)代已經過去，投(tou)資(zi)人對基礎的(de)(de)酒店投(tou)資(zi)測(ce)算(suan)，線(xian)上線(xian)下(xia)的(de)(de)客源關系(xi)，平(ping)臺(tai)的(de)(de)規則和競(jing)品，要(yao)有一個非常(chang)清楚的(de)(de)認知(zhi)。另外，酒店的(de)(de)營收表、平(ping)均房價、客房RevPAR指標，損耗率等等報表你都(dou)需要(yao)會看，這樣才(cai)能知(zhi)道(dao)你現(xian)在經營是處于什(shen)么狀態。

即使(shi)自己沒(mei)有(you)投(tou)資經驗和投(tou)資知識，也要找(zhao)一(yi)個(ge)信(xin)得過(guo)的監理或(huo)者業主代表，全程盯著，不能做甩手掌柜。

因此，投(tou)資人要不斷修煉自身基本功，更(geng)多地參與經營和管理，更(geng)加扎實(shi)地把控好(hao)自家產品的質量，抓好(hao)每一處細節，服(fu)務更(geng)加深入(ru)人心才能在整(zheng)個市場(chang)中占據一席之地。

2024年，我(wo)認為(wei)下(xia)沉市場投(tou)資經(jing)(jing)濟型(xing)酒店也是(shi)有(you)機會的，三四線(xian)城(cheng)市的物業租金足夠(gou)低，周邊配套尚可(ke)的情況下(xia)，也可(ke)以(yi)投(tou)資，畢竟(jing)經(jing)(jing)濟型(xing)酒店的定位和運營(ying)費用(yong)也不低，唯一能夠(gou)增加利(li)潤的就是(shi)降低租金。

另一方面，我過去的(de)(de)酒店(dian)投資范圍，基本都在南京，后續會跨區域開(kai)酒店(dian)，嘗試(shi)新的(de)(de)市場(chang)。

總得來說，在(zai)行業(ye)與投資(zi)(zi)(zi)人都不斷(duan)回歸理性的(de)(de)(de)大(da)趨勢下(xia)，面(mian)對酒店(dian)這樣的(de)(de)(de)“長(chang)周期(qi)(qi)、大(da)資(zi)(zi)(zi)金、重運(yun)營”的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)(zi)產(chan)(chan)品(pin)，投資(zi)(zi)(zi)人們(men)從物業(ye)的(de)(de)(de)選擇、品(pin)牌產(chan)(chan)品(pin)的(de)(de)(de)考量，再到(dao)(dao)后期(qi)(qi)運(yun)營的(de)(de)(de)實(shi)踐，都需更(geng)加(jia)謹慎。未來，不管是從我個(ge)人，還(huan)是從整個(ge)行業(ye)來看，我都期(qi)(qi)望大(da)家能夠找(zhao)到(dao)(dao)志(zhi)同道合的(de)(de)(de)伙伴，共同成(cheng)長(chang)，在(zai)酒店(dian)投資(zi)(zi)(zi)的(de)(de)(de)道路上，一起(qi)走(zou)得更(geng)遠(yuan)！

*本文作(zuo)者(zhe) 陳(chen)穎峰先生是華東(dong)地區(qu)的(de)(de)資(zi)深酒店(dian)投資(zi)人。投資(zi)年(nian)齡6年(nian)，投資(zi)數量6個(ge)。投資(zi)的(de)(de)酒店(dian)檔(dang)次覆蓋中端和中高端品(pin)牌，投資(zi)的(de)(de)品(pin)牌有逸扉(fei)/萬達美華/亞朵/全季/維也(ye)納。