01 

“享老”變“收(shou)割”

老年人又被割韭菜了。

近(jin)期(qi)，山嶼海(hai)投(tou)資集團被上海(hai)、杭(hang)州兩地警方以涉(she)(she)嫌非(fei)(fei)法吸收(shou)公眾存款(kuan)罪（非(fei)(fei)吸）立案偵查，總涉(she)(she)案金額預估超(chao)40億(yi)元。

山嶼海，是一(yi)家以中高端人(ren)群健(jian)康享老需求為核心的(de)文(wen)旅(lv)(lv)康養企(qi)業，2015年掛(gua)牌新三板，成(cheng)為“候鳥式旅(lv)(lv)居第一(yi)股”，一(yi)度風光(guang)無限，如今(jin)它卻(que)深陷輿論漩(xuan)渦，究竟發生了什么？

有記(ji)者(zhe)調查發現，山(shan)嶼海陸續推(tui)出了一(yi)(yi)(yi)系列(lie)宣稱年化回報(bao)率達8%至12%的會員(yuan)制(zhi)產(chan)品(pin)，要(yao)求投資(zi)者(zhe)一(yi)(yi)(yi)次(ci)性繳納高額會員(yuan)費。作(zuo)為(wei)回報(bao)，企業承諾將為(wei)會員(yuan)提供免費旅居、健康管(guan)理等服務(wu)，或(huo)以遠低于市場價(jia)的優惠(hui)價(jia)格(ge)享受相(xiang)關(guan)權(quan)益。一(yi)(yi)(yi)些老年人(ren)在聽(ting)信宣傳后，花費高達 50萬元購買會員(yuan)資(zi)格(ge)。

除了會員費，山嶼(yu)海還通過(guo)房產托管業務吸引投資(zi)：以“低總(zong)價(jia)、高回(hui)報(bao)(bao)”為賣點，承諾(nuo)每年支付(fu)房價(jia) 6% 的(de)租金(jin)回(hui)報(bao)(bao)，或通過(guo)托管分成(cheng)（客(ke)戶(hu)占 80%）實(shi)現收益，部分廣告(gao)宣稱(cheng)“70 年產權海景房，年租金(jin)回(hui)報(bao)(bao)約 8%”。事實(shi)上，山嶼(yu)海的(de)暴雷(lei)并非個案，裔某(mou)集團(tuan)、金(jin)恪(ke)控股集團(tuan)、艷陽（中國）度假連鎖集團(tuan)等企業此前(qian)也曾被(bei)曝出類似風險事件。

02

康養旅居行(xing)業的隱憂

山嶼海的暴雷，暴露出了三個問題：

首先是行業信任危機，接二連三的康養(yang)旅(lv)居企(qi)業暴雷，是否意味著這個市場(chang)上還有(you)很(hen)多在(zai)水面(mian)下的隱雷？

其次(ci)，以租代售的房產托管(guan)模(mo)式是否一定會暴雷？

最后，康養旅居(ju)的會員制產品是(shi)否不可信？如何鑒別？

在康(kang)養(yang)文旅地(di)產(chan)操盤(pan)手李仁杰看(kan)來，康(kang)養(yang)旅居本(ben)質上是(shi)一(yi)個(ge)辛(xin)苦的行業，賺不了很(hen)多錢(qian)。很(hen)多人在做(zuo)頂層設(she)計的時候就偏離(li)了初心跟本(ben)心，以致于動起了歪腦筋(jin)。

峰景(jing)文旅(lv)副(fu)總經理(li)魏正(zheng)環認為(wei)，這(zhe)類非吸項目在康(kang)養(yang)旅(lv)居市場(chang)上(shang)一定(ding)程(cheng)度上(shang)是(shi)存(cun)在的，但這(zhe)種現象在康(kang)養(yang)市場(chang)并不多見，更多的還(huan)是(shi)規(gui)范的康(kang)養(yang)機構。

在一些律師看來，山(shan)嶼(yu)海康(kang)養旅(lv)居(ju)項目出現問題的(de)原因之(zhi)一，在于其“拿地(di)—以租代售(shou)—銷(xiao)售(shou)受(shou)阻”的(de)風(feng)險(xian)鏈(lian)條(tiao)。模式設(she)計之(zhi)初就(jiu)埋下隱患(huan)，一旦(dan)市場(chang)冷卻(que)或現金流斷裂，暴雷幾乎成為必然(ran)結(jie)果(guo)。

“康養旅居項目前期需大量資(zi)金(jin)投入(ru)建設與(yu)運營，如(ru)果一(yi)個公(gong)司剛(gang)開(kai)始的商業模式就(jiu)是要快速回籠資(zi)金(jin)，要依賴后續銷售及(ji)資(zi)金(jin)流入(ru)來(lai)維持，那么一(yi)旦銷售進度(du)不及(ji)預期，資(zi)金(jin)無法及(ji)時回籠，企業經營就(jiu)會陷入(ru)困(kun)境，進而就(jiu)容易引發暴雷。但(dan)如(ru)果一(yi)個公(gong)司已經做好了長期投入(ru)、良(liang)性經營的計劃，充分預估(gu)了風險，按道理是不會出現(xian)這種(zhong)極端情況的。”魏正環補充道。

云南(nan)耐心(xin)養(yang)老(lao)集團(tuan)經理劉春庚表(biao)示，“建康養(yang)旅居基地(di)是要(yao)投(tou)入很多資(zi)金(jin)的(de)重資(zi)產(chan)行(xing)為，養(yang)老(lao)的(de)產(chan)業利潤又沒(mei)有(you)(you)那(nei)么高，如果(guo)公司(si)資(zi)金(jin)不足(zu)，就有(you)(you)可能要(yao)向銀行(xing)、社(she)會去募集。沒(mei)有(you)(you)資(zi)金(jin)來源(yuan)時，就有(you)(you)可能從客戶下手，就容易出問題(ti)。”

與普通酒店相比，康(kang)養旅居(ju)酒店會更注重復購率(lv)和長住客(ke)(ke)人的健康(kang)價(jia)值管理，這也就(jiu)意味(wei)著康(kang)養旅居(ju)酒店普遍會提供會員制、季卡(ka)、年卡(ka)等(deng)措(cuo)施來提高客(ke)(ke)人留存(cun)率(lv)。

劉春庚直(zhi)言，“我(wo)們(men)公司也辦會員卡，但(dan)是我(wo)們(men)只要交100塊錢。從自身的(de)角度來說，手(shou)上擁有的(de)會員越多，我(wo)們(men)就才能更好(hao)地去談(tan)合(he)作。”

由于(yu)辦年卡可(ke)以(yi)享受一(yi)定的優(you)惠折扣，很(hen)多老(lao)年客(ke)人就會想要提(ti)前囤(dun)一(yi)囤(dun)。

“在實際(ji)情況中，因為擔心漲價，有(you)(you)不少老(lao)年(nian)(nian)人會主動把第二年(nian)(nian)的費用先交了(le)，這(zhe)就留(liu)下(xia)了(le)風(feng)險的口子，我們比較建議，住幾(ji)(ji)個(ge)月就付(fu)幾(ji)(ji)個(ge)月的費用，明(ming)(ming)年(nian)(nian)的旅居(ju)開(kai)銷等到明(ming)(ming)年(nian)(nian)再支付(fu)，這(zhe)樣就不會留(liu)下(xia)后顧之憂。不過，對于現在的老(lao)年(nian)(nian)人來說，這(zhe)種消費習(xi)慣可能有(you)(you)些(xie)難以接受(shou)，因為他們習(xi)慣于囤(dun)米(mi)囤(dun)油，提前準(zhun)備。”李仁杰無奈(nai)地表(biao)示。

那么對于想要尋求康養(yang)旅居服務的客人而言，如何辨別(bie)會員制(zhi)的背后(hou)，是非吸（非法吸收(shou)公眾(zhong)存款）還是酒店(dian)正常發展會員？

魏正環(huan)認為(wei)，關鍵看(kan)其是否以投(tou)資回報(bao)為(wei)主(zhu)要(yao)吸(xi)引點。若酒店強調會員(yuan)費或卡費可獲固定高額返利(li)，且(qie)返利(li)與正常(chang)經(jing)營效益明顯不符，就可能存在非法吸(xi)收公眾(zhong)存款(kuan)嫌疑。而正常(chang)會員(yuan)制主(zhu)要(yao)是為(wei)客人提供更(geng)優質(zhi)、優惠的服務和體(ti)驗(yan)，以增強客戶粘性。

03 

如何避開康養旅居的那些坑？

事實(shi)上，山(shan)嶼(yu)海的暴雷(lei)并沒有阻止“康(kang)養旅居”成為熱門賽道。

數據(ju)顯示，截至(zhi)2024年末，中(zhong)國(guo)60歲及(ji)以上人口約3.1億(yi)人，占(zhan)全國(guo)人口的(de)22%。據(ju)測(ce)算，目(mu)前我國(guo)銀(yin)發經(jing)濟(ji)規(gui)模約7萬(wan)(wan)億(yi)元(yuan)(yuan)，到2035年有望飆升至(zhi)30萬(wan)(wan)億(yi)元(yuan)(yuan)，其中(zhong)旅居康養產(chan)(chan)業規(gui)模將達5萬(wan)(wan)億(yi)元(yuan)(yuan)，占(zhan)銀(yin)發經(jing)濟(ji)總產(chan)(chan)值的(de)16.7%，展現(xian)出巨大的(de)市場潛(qian)力。

那么老(lao)年用戶在挑選康養旅居(ju)服務時，如何避坑？

劉春庚建議，如果(guo)需要長期居住(zhu)的話，找(zhao)當地政府(fu)或者文旅(lv)部(bu)門，推薦一(yi)些(xie)真(zhen)正(zheng)靠得住(zhu)的企業，再選擇入(ru)住(zhu)，這樣會更有保障。

目前社交(jiao)媒體平臺上關于康養旅(lv)居的信(xin)息良莠不齊，直播間里“19塊錢包吃包住”“1999元云南全年免費(fei)住”之類的低(di)價宣傳，業內人(ren)士一看就知道是套(tao)路(lu)。

“別為(wei)了(le)貪小便宜就輕信這些噱頭(tou)，大老遠出門一(yi)趟，如果住得不(bu)舒心，反而違(wei)背了(le)康養(yang)旅居(ju)的(de)(de)初心。老年人(ren)也可以叫自己的(de)(de)孩子幫(bang)忙咨(zi)詢，不(bu)要(yao)自己把錢交了(le)，最后想退也退不(bu)了(le)，受制于人(ren)。”

“首先要查(cha)看酒店及相關企業的(de)資質證(zheng)照(zhao)是否齊全，了解其合法合規(gui)性(xing)。其次，要考察酒店的(de)設施設備、周邊(bian)環(huan)境、服務質量等是否符合康養(yang)需求。再次，可(ke)參考其他客人的(de)評價和(he)口碑。最(zui)后，不(bu)要輕信過于夸張(zhang)的(de)宣傳和(he)承諾，特別是涉及投(tou)資返利等方面的(de)內容。”魏正(zheng)環(huan)補充道。

劉春庚的康養旅居項目大多集中在云南，區別于(yu)重資金的投(tou)入(ru)，他選擇了輕資產的投(tou)入(ru)方式，與當地(di)政(zheng)府(fu)、國企(qi)進行(xing)合(he)作，將空置房源(yuan)改造成“共享養老屋”統(tong)一托管、標準化服(fu)務，專門接待(dai)旅居老年人。

從2013年(nian)就開始接觸康養旅(lv)居(ju)項目，劉(liu)春庚2018年(nian)選擇到(dao)云南(nan)(nan)來全力發展，云南(nan)(nan)氣候溫和，不(bu)管(guan)是過冬(dong)、避暑還是旅(lv)居(ju)養老，都很適(shi)合，一(yi)年(nian)只有一(yi)兩個月(yue)的淡季。

接觸這個行業十幾年(nian)，他觀(guan)察到，隨(sui)著銀發(fa)經濟(ji)的(de)不斷發(fa)展(zhan)，現(xian)在越來(lai)越多(duo)的(de)公(gong)司想要切入康(kang)養旅(lv)居的(de)賽道，也出現(xian)了惡意競爭(zheng)打價格戰的(de)現(xian)象(xiang)。

這與魏正環的觀(guan)察一(yi)致(zhi)“行(xing)業有些浮躁，明(ming)明(ming)是個需(xu)要長期耕耘的行(xing)業，卻總(zong)有些人、有些項目想做網(wang)紅，總(zong)想快速成名，快速變(bian)現。既(ji)然選(xuan)擇進入(ru)這個行(xing)業，就需(xu)要有一(yi)顆(ke)平(ping)常心。此外(wai)，行(xing)業的標準和(he)規范不(bu)夠完善，缺乏統一(yi)的服務質量評價體系(xi)，也(ye)給消費者的選(xuan)擇和(he)監(jian)管帶(dai)來(lai)了一(yi)定困難。”

事實(shi)上，康養旅居行業在朝(chao)著(zhu)更加規范的方(fang)向前進。

以(yi)云(yun)南(nan)為(wei)例，各地已經陸續成立康養旅居相(xiang)關的(de)協會(hui)，起到樹立行業規(gui)范、監督的(de)作(zuo)用。

北京養(yang)老(lao)行業協會牽(qian)頭搭建的“冬南夏北”旅(lv)居養(yang)老(lao)機構服務平臺(tai)已在去年(nian)上線。通過(guo)這一(yi)平臺(tai)，老(lao)年(nian)人(ren)可以根(gen)據自己的需求和喜好，了(le)解(jie)養(yang)老(lao)機構的地理位(wei)置、床(chuang)位(wei)信(xin)息、收(shou)費標準等基(ji)本(ben)信(xin)息，通過(guo)服務咨詢和預訂(ding)，選擇(ze)適合自己的旅(lv)居養(yang)老(lao)機構。

李仁杰認為，未來市場將會大浪淘(tao)沙，不合(he)規的項目(mu)會被逐漸淘(tao)汰，整(zheng)個市場會更良性發(fa)展。

我(wo)們持(chi)續保持(chi)對康(kang)養旅居(ju)市(shi)場的關注(zhu)。