2023年的酒店投資市場，火(huo)得“熱辣滾燙”，大量行外人涌進(jin)來(lai)“淘金(jin)”。

他們馬不(bu)(bu)停蹄地(di)找物(wu)業(ye)，一絲不(bu)(bu)茍地(di)談(tan)合同，在籌建時親力親為，有些人恨不(bu)(bu)能住在裝(zhuang)修工(gong)地(di)上……

可許多(duo)人(ren)的(de)付出(chu)并未能獲(huo)得相應的(de)回報，忙(mang)活大半年，最后只開了一家(jia)賠錢的(de)酒店。

為什么如此努力(li)卻一敗涂地？

到底哪(na)一步(bu)出了(le)問題？

1

那些錯誤的選擇

許多人從一開始就走錯了(le)。

酒店投(tou)資的第一步(bu)是選項目。

同樣的(de)資(zi)金和時(shi)間，投(tou)到一流、二(er)流、三(san)流項(xiang)目(mu)上，產(chan)出是截然不(bu)同的(de)。

項目選得好孬，直接決定(ding)投資成(cheng)敗。

尤其酒店投(tou)(tou)資一(yi)次性投(tou)(tou)入(ru)大(da)，投(tou)(tou)入(ru)又都(dou)變成固定裝修，既帶不走也不好改，這(zhe)就更要(yao)求投(tou)(tou)資人(ren)在(zai)項(xiang)目落子(zi)前(qian)務必(bi)謹慎(shen)、謹慎(shen)、再謹慎(shen)，瞪大(da)眼睛挑對(dui)項(xiang)目，千萬不要(yao)挑個(ge)爛桃子(zi)。

然(ran)而，這能決定生死的第一步，許(xu)多投(tou)資人(ren)卻(que)漫不(bu)經心(xin)。

有些人選項目時竟(jing)懷(huai)著(zhu)此(ci)類想法：

“這家酒店轉讓(rang)費(fei)80萬，半(ban)年房租40萬，我(wo)手(shou)里(li)120萬資金正好夠用，就(jiu)盤它吧”

“我沒干過酒店(dian)(dian)，先盤個小(xiao)店(dian)(dian)找(zhao)找(zhao)感(gan)覺(jue)，這家(jia)店(dian)(dian)30來(lai)間客房，投入少，風險(xian)小(xiao)，就(jiu)它了”

“這家(jia)酒店一接手(shou)就(jiu)能繼續營業(ye)，省了(le)裝(zhuang)修改造了(le)，就(jiu)它了(le)”

“這(zhe)家店就(jiu)在家門(men)口，來回很(hen)方便，就(jiu)它了”

“這家店(dian)的(de)裝修好(hao)漂亮呀，好(hao)喜歡，這簡直就(jiu)是我(wo)的(de)夢中情(qing)店(dian)！就(jiu)它(ta)了”

“這里的租金低，房東事兒少，就(jiu)它了”

……

這類投資人選(xuan)項目，不是(shi)去(qu)選(xuan)成功機率最大的(de)(de)，風險最小的(de)(de)，而是(shi)去(qu)選(xuan)自己偏愛(ai)的(de)(de)、能沾便宜的(de)(de)、看似(si)省事的(de)(de)……

還有一些更夸張的(de)投(tou)資人(ren)：

從看(kan)項目到拍板，總(zong)共就看(kan)了(le)(le)一兩家店，而且也只是去現(xian)場(chang)轉了(le)(le)兩個樓層(ceng)，開車(che)在(zai)附近(jin)轉了(le)(le)一圈……

別人選項目是(shi)百里挑一，他是(shi)二選一，這(zhe)(zhe)成功概率怎(zen)能比？如果運氣(qi)都好到這(zhe)(zhe)程(cheng)度了，直接去(qu)買(mai)彩(cai)票不比開酒店香？

2

走錯的危害

無視(shi)酒店投資邏輯，僅憑個人好(hao)惡選項目，結果往往就是：

把本應放棄的不及格項目，納入掌中，大張旗鼓地改造(zao)、裝(zhuang)修，運營起(qi)來。

這就好比育苗(miao)時選(xuan)了“殘種”，即使能(neng)發芽，即使給足(zu)了陽(yang)光雨(yu)肥(fei)，也(ye)會因(yin)先天(tian)不足(zu)，長得病病怏怏的，很難成器。

一旦選錯了項目，投資人(ren)會干(gan)得非常累。

因為不合格(ge)的項目是(shi)萬坑之(zhi)源。

開頭如果(guo)開錯(cuo)(cuo)了，就像扣錯(cuo)(cuo)了襯(chen)衫的第一(yi)粒扣子，后面會步(bu)步(bu)錯(cuo)(cuo)，不(bu)停地踩坑(keng)。

每一(yi)個坑(keng)最(zui)終都(dou)需(xu)用錢填平(ping)，小坑(keng)十幾萬(wan)，大坑(keng)上百萬(wan)……填坑(keng)用得都(dou)是酒店未來的(de)利潤，回本時(shi)間被拉長。

如果(guo)不幸選(xuan)了個重殘品，后面將會(hui)為(wei)此次犯(fan)錯付(fu)出沉重代價——投(tou)資人要不停地填(tian)坑、改(gai)錯、補(bu)(bu)救，四(si)下奔走求告，到(dao)處輾(zhan)轉騰(teng)挪，各種縫縫補(bu)(bu)補(bu)(bu)……

有可能酒店整(zheng)個生(sheng)命周期，十年、十二(er)、十五年都回不了本，之前所有努力，都只是(shi)在屎上(shang)雕花(hua)。

決(jue)定做(zuo)什么(me)，比實際做(zuo)什么(me)更(geng)重要。

3

什么是好酒店

要(yao)想(xiang)選對項目(mu)，首先得(de)明白：

什么樣的酒店才算(suan)好酒店？

每個(ge)投資人心中的好酒店(dian)是不(bu)一樣的。

舉個例(li)子，同(tong)樣手上有500萬(wan)：

老(lao)貓是(shi)一(yi)個中(zhong)年(nian)(nian)高(gao)管，工作動(dong)蕩不安。他(ta)想用(yong)自己這些年(nian)(nian)的存款開一(yi)家小(xiao)酒(jiu)店，將來好有一(yi)份長(chang)期而穩(wen)定的工資外收入。他(ta)不參與經營，會加(jia)盟大連(lian)鎖品牌(pai)，由店長(chang)來管理日(ri)常。他(ta)對(dui)回報(bao)率(lv)要求不高(gao)，但風險一(yi)定要低。

二(er)(er)狗是(shi)一(yi)個小老板，一(yi)直做(zuo)各(ge)種賣賣，他(ta)開酒店沒有什么(me)情(qing)懷，一(yi)心只想(xiang)賺(zhuan)錢(qian)。他(ta)是(shi)借親戚的(de)錢(qian)來開店的(de)，所以做(zuo)事親力親為，能(neng)省則省，務求(qiu)能(neng)快(kuai)(kuai)速回本，他(ta)計劃如果(guo)這家(jia)(jia)店利潤可(ke)以，就快(kuai)(kuai)速開第二(er)(er)家(jia)(jia)、第三家(jia)(jia)，把酒店當成未來主(zhu)業。

狐君是搞資本運營的(de)，他(ta)進入(ru)酒(jiu)店(dian)業，可不想只開(kai)一兩家店(dian)，他(ta)要創(chuang)造一種(zhong)新模式(shi)、新品類(lei)，為那些存量老(lao)酒(jiu)店(dian)賦能，將來開(kai)到(dao)百店(dian)千店(dian)！他(ta)現在(zai)是在(zai)打樣階(jie)段，模式(shi)走通后，會用資本的(de)方式(shi)快速擴張。

你看，同樣是酒店(dian)投資人，

有人(ren)看重(zhong)安(an)全性(xing)，有人(ren)盯著回(hui)報(bao)率；

有(you)人想快速回(hui)本，有(you)人要長期(qi)收益；

有人只在乎(hu)賺錢，有人更關(guan)注品牌；

有(you)人是以小(xiao)博大，有(you)人是降緯打(da)擊……

不(bu)(bu)同(tong)的(de)投資目標下(xia)，好項目的(de)定義是不(bu)(bu)同(tong)的(de)，篩(shai)選(xuan)的(de)標準也不(bu)(bu)同(tong)。

投資(zi)人首先要從自(zi)身的(de)資(zi)金、資(zi)源出發(fa)，明確(que)自(zi)己的(de)投資(zi)目標，理清需求(qiu)排(pai)序，確(que)定選項目的(de)標準。

我能投(tou)____錢，資金成本是(shi)____ ；

我(wo)擁有(you)的資源(yuan)有(you)____；（經驗(yan)、團隊、關系等）

我投(tou)資最在意的(de)是____，其次是____；

我(wo)期望的投(tou)資回報是____；（回本年限、投(tou)資回報率、品牌創建等）

我偏(pian)好的(de)項目類型是____；（酒店(dian)定位）

我不(bu)考慮的項目(mu)類型是(shi)____?       

想不(bu)清(qing)楚就很(hen)難選得(de)準，甚至你(ni)連讓中介/朋友幫你(ni)推薦項目(mu)，都說不(bu)清(qing)需求，人(ren)家也(ye)很(hen)難精準推薦。

這就好比找媒婆介紹對象(xiang)，不(bu)怕(pa)你“要求多”，就怕(pa)你“我沒(mei)什么(me)(me)要求”，你自己都不(bu)知道要什么(me)(me)，媒婆怎么(me)(me)幫你？

4

如何選好酒店

確定了大(da)方向，接(jie)下來(lai)就是(shi)具體選擇了。

在展開具體步驟前，我們先介紹兩個至關(guan)重要的(de)原則，它們是選擇的(de)支點和天秤，直接(jie)決定選擇的(de)質量。

一是流程思維

新人做(zuo)選擇時，常踩的一個坑就是憑感(gan)覺(jue)直接拍板。

務必建立“調(diao)研——定(ding)位——算(suan)賬(zhang)——評(ping)估”的流程(cheng)化(hua)思維，循序(xu)推進，基(ji)于定(ding)位假設做(zuo)出財務測算(suan)，基(ji)于數(shu)據做(zuo)出最終決策(ce)。

許多投(tou)資(zi)人(ren)在做(zuo)選(xuan)擇時，常會直切“算賬”環節。

他們一(yi)上來(lai)就(jiu)直接內定了(le)某個加盟(meng)品牌，然后卡著(zhu)這個品牌的(de)裝(zhuang)修造價、平均房價、運(yun)營成本來(lai)計算收入、成本和利潤(run)，算出一(yi)個回報率。

乍看似乎沒毛病。

但(dan)這些(xie)計算的依(yi)據是懸(xuan)浮(fu)的，是基(ji)于投資人的主觀臆斷進行推(tui)測的，看似有(you)一堆數字做證(zheng)，其實經(jing)不住推(tui)敲。

在現實中，這個假設真(zhen)的(de)成立(li)嗎？

該地段和物業支撐這個品牌嗎？

此處的客群能匹配這個品牌嗎(ma)？

此處的(de)酒店競爭(zheng)市場格局下，這個品牌能堪當生態(tai)位嗎？

缺乏了前兩步（調研(yan)、定位），后(hou)面的算賬都是想當然。

沒有調研(yan)就不要亂建議，

沒(mei)有定位就不要談算賬，

沒(mei)有算賬就不(bu)要瞎拍板。

“調研(yan)——定位——算賬——評估”一個流程(cheng)走下來(lai)，可以篩掉90%的殘次品。

二是定位思維

新(xin)人做選擇時常踩的另一個坑，就是碎片(pian)化決策(ce)。過于糾結局部和細節(jie)，缺乏整(zheng)體考慮。

新手投資人常會流連于各種視頻、直(zhi)播、文章，這里(li)搬(ban)點(dian)“攻略”，那(nei)里(li)搬(ban)點(dian)“知識(shi)”，看似囤集了不少干(gan)貨，但因(yin)為(wei)缺乏行業知識(shi)框架，這些碎片很容易流失，“一看就懂，一用就瞎”，很難真正指導決策(ce)。

更重要的(de)是，許多信息(xi)不能孤(gu)立去(qu)看，投資人不能照搬別人的(de)經驗，需要有主動獲取信息(xi)，綜合分(fen)析、推理(li)論證的(de)能力(li)。

舉個例子，選物業有一個通識：

物業昭示性要好，宜臨近主干道，不宜太(tai)過曲折深入。

大(da)家都(dou)知道這(zhe)一(yi)條吧？

但我在海口曾去(qu)過一個項目，那叫(jiao)一個繞~~

業主開車(che)(che)帶(dai)著我(wo)七拐八拐，都(dou)快暈車(che)(che)了，才在一(yi)個老小(xiao)區的小(xiao)院內停車(che)(che)。

但這個(ge)店的生(sheng)意卻很(hen)好，位置的影響(xiang)甚微。

因為大片區得天獨厚，酒(jiu)店(dian)定位經濟(ji)型，產品設計(ji)感強，客群全是年輕人(ren)，對他們來說(shuo)，看(kan)著導航找酒(jiu)店(dian)，這點麻煩比(bi)(bi)起(qi)酒(jiu)店(dian)的(de)高性價比(bi)(bi)，不(bu)算什么的(de)。

你(ni)看，一個“缺點”放(fang)到(dao)適合的(de)場景(jing)中，也許(xu)就(jiu)化解了(le)，甚至(zhi)能變(bian)成優(you)點——譬如這家(jia)店，因為位置偏僻(pi)，租金就(jiu)低，酒店固定成本降(jiang)下來，利潤(run)就(jiu)上去(qu)了(le)。

所以，判斷項目價(jia)值時，不要陷(xian)于單一要素，要綜合“場”“房”“人”“競”四個緯度進行分析。

酒店像一株(zhu)茶樹，它不是孤立存在的，生長(chang)于(yu)一個小生態系(xi)統中(zhong)。

酒店的“場”“房”“人(ren)”“競”要(yao)素，如(ru)同它周(zhou)遭的氣候、土(tu)壤、天(tian)敵、資源，無一不影響它的生(sheng)存狀況，并最(zui)終決(jue)定它能選擇(ze)什么樣的生(sheng)態位(wei)（即定位(wei)）。

而(er)能否占(zhan)據獨(du)一無(wu)二(er)的生態位，又決(jue)定了它是否可(ke)以(yi)存活(huo)，以(yi)及存活(huo)的質量。

就好(hao)比同(tong)為綠茶(cha)，生于乳山、日照(zhao)、龍井村、亞(ya)朵(duo)村，長出了截然不同(tong)的味道，賣出了天壤之別的價格(ge)。

沒(mei)有100%完美(mei)的(de)項(xiang)目(mu)，好項(xiang)目(mu)都是相(xiang)對(dui)的(de)。

選酒店時(shi)貫徹這兩個原則，通盤考慮，分清主(zhu)次，權衡取舍，并保持(chi)刻(ke)意訓練，我(wo)們會很快建立自己的“投感(gan)”，選出屬于(yu)自己的“真(zhen)命天子(zi)”。

5

寫在最后

開春后很(hen)多人(ren)追問，2024年(nian)，還適合(he)投資酒店嗎？

任何時代，總(zong)有人做(zuo)得風生水起，也總(zong)有人嗆死灘頭。市場是不確定(ding)的，但能確定(ding)的是，當下的酒店投資生命(ming)周(zhou)期和(he)市場環境下，粗放(fang)式、賭博式的投資風格不行了。

未(wei)來能賺(zhuan)錢(qian)的(de)酒店，一(yi)定是(shi)判(pan)斷力和執行力的(de)加總。

希(xi)望(wang)有志于酒店投(tou)資的你，能煉出一(yi)雙火眼(yan)金睛，選對(dui)項目，受益(yi)十年。