酒(jiu)店，作為旅游不動產(chan)的屬性(xing)，當投資方在(zai)資金發生困難(nan)時(shi)是(shi)可以變(bian)現的實物之一。2023年(nian)(nian)是(shi)地(di)產(chan)企(qi)業紛(fen)紛(fen)拋售酒(jiu)店資產(chan)變(bian)現的繁忙年(nian)(nian)，由于各種原(yuan)因，成(cheng)交(jiao)量不大(da)，流(liu)拍(pai)為多。

這(zhe)兩天有一則消(xiao)息，融創(chuang)集團(tuan)將旗下酒(jiu)(jiu)店(dian)和堇悅酒(jiu)(jiu)店(dian)上架阿里資產拍(pai)賣網(wang)進行出售，可惜并未成交。這(zhe)條(tiao)新聞引起業內關注是(shi)因為這(zhe)兩家酒(jiu)(jiu)店(dian)正是(shi)融創(chuang)7年前從萬達(da)手中(zhong)收購而來，這(zhe)次(ci)拍(pai)賣屬于(yu)二次(ci)出售。

融創拍賣酒(jiu)店資(zi)產(chan)(chan)(chan)的原因無需(xu)詮釋，地(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)目前拋售酒(jiu)店資(zi)產(chan)(chan)(chan)和當(dang)年(nian)投(tou)資(zi)酒(jiu)店資(zi)產(chan)(chan)(chan)目的和模式基本(ben)相同。筆(bi)者(zhe)想(xiang)借此討論的是，作(zuo)為被(bei)地(di)產(chan)(chan)(chan)企業(ye)當(dang)作(zuo)融資(zi)、避(bi)稅(shui)的工(gong)具酒(jiu)店，在(zai)多次被(bei)利用之后，資(zi)產(chan)(chan)(chan)價值(zhi)會增值(zhi)嗎(ma)？管(guan)理團隊和全體員工(gong)在(zai)這樣性質的酒(jiu)店工(gong)作(zuo)幸福指數又是如何？

這個(ge)在(zai)售的成都施柏閣(ge)酒店(dian)位在(zai)青城(cheng)(cheng)山地(di)區，2021年筆者去那(nei)邊有其他公務，看到原來(lai)的“萬達(da)城(cheng)(cheng)”換成了“融創城(cheng)(cheng)”，“萬達(da)”酒店(dian)品(pin)牌換成了“融創施柏閣(ge)”品(pin)牌，這個(ge)品(pin)牌是從德國收購來(lai)作為全服務酒店(dian)的品(pin)牌，和融創合作后掛在(zai)融創的物業上。

“融創城”和(he)“融創施(shi)柏閣酒店”基本都(dou)非常(chang)冷清，看不到(dao)眾多的(de)(de)人流(liu)和(he)生(sheng)意繁(fan)忙(mang)景象，酒店物業實(shi)體沒(mei)變，隨著(zhu)品牌和(he)投資方的(de)(de)更換，酒店管理團隊(dui)和(he)員工卻都(dou)更換了。

去(qu)年(nian)8月去(qu)了海南(nan)海棠灣，同樣情(qing)景，幾十家(jia)度(du)假酒(jiu)店(dian)，無論是(shi)國(guo)際品(pin)牌(pai)的(de)還是(shi)國(guo)內品(pin)牌(pai)的(de)，基本都(dou)(dou)是(shi)地(di)產(chan)企業(ye)投資的(de)，當商(shang)業(ye)地(di)產(chan)出(chu)售不理想，加上地(di)產(chan)融資受(shou)到政策限(xian)制(zhi)，超(chao)過10家(jia)度(du)假酒(jiu)店(dian)都(dou)(dou)在(zai)掛牌(pai)出(chu)售以求變(bian)現。

缺乏資產管理概念

作(zuo)為(wei)地產(chan)工具的(de)(de)酒(jiu)店，被(bei)綁在綜(zong)合地產(chan)上，助(zhu)力商業(ye)地產(chan)產(chan)生了溢(yi)價（尤其(qi)是(shi)掛(gua)上國際酒(jiu)店品牌的(de)(de)），等到商業(ye)地產(chan)都出售以(yi)后，表(biao)面上等于白(bai)撿(jian)(jian)(jian)了一個(ge)酒(jiu)店，還用了這(zhe)個(ge)白(bai)撿(jian)(jian)(jian)的(de)(de)酒(jiu)店資(zi)產(chan)作(zuo)為(wei)抵(di)押，為(wei)后一個(ge)項目在銀行或信托得到融資(zi)，但是(shi)等到這(zhe)些(xie)項目的(de)(de)工具酒(jiu)店模(mo)式多(duo)次被(bei)重復以(yi)后，作(zuo)為(wei)地產(chan)商發現(xian)這(zhe)些(xie)白(bai)撿(jian)(jian)(jian)的(de)(de)酒(jiu)店開業(ye)后，非但沒有(you)盈利(li)還需要為(wei)維持經營而貼錢，這(zhe)些(xie)工具酒(jiu)店在公司的(de)(de)資(zi)產(chan)負債表(biao)上資(zi)產(chan)沒有(you)增值，而負債倒是(shi)增加了，當融資(zi)政策(ce)有(you)變，現(xian)金流不夠(gou)的(de)(de)時(shi)候，首先拋(pao)售的(de)(de)就是(shi)以(yi)前認(ren)為(wei)白(bai)撿(jian)(jian)(jian)的(de)(de)酒(jiu)店。

2017年(nian)萬(wan)達拋售77家(jia)酒(jiu)(jiu)店(dian)就是最好的(de)(de)說明(ming)案例，成(cheng)交金額(e)是199.6億元，平均每家(jia)酒(jiu)(jiu)店(dian)價(jia)值2.6億元。按照高(gao)星(xing)級酒(jiu)(jiu)店(dian)平均建造成(cheng)本一萬(wan)元 / 平米, 這些(xie)出售成(cheng)交的(de)(de)價(jia)格(ge)已經將酒(jiu)(jiu)店(dian)資產價(jia)值打(da)了很大的(de)(de)折扣。

還有(you)一個關鍵環節(jie)，類似融創這樣認為(wei)是撿漏的(de)(de)收購來酒(jiu)店以(yi)后，并沒有(you)意(yi)識到要聘請好(hao)的(de)(de)管(guan)(guan)理團(tuan)隊對其酒(jiu)店物業經(jing)營管(guan)(guan)理，通過經(jing)營管(guan)(guan)理提(ti)升物業的(de)(de)資產(chan)價值(zhi)，因此像融創這次將接手的(de)(de)不良資產(chan)二次出售，估(gu)計若有(you)成交也是折(zhe)上折(zhe)了。

地產(chan)商思(si)維在(zai)過去(qu)的(de)順(shun)風政(zheng)策年(nian)代里，只(zhi)停(ting)留在(zai)快速的(de)建、買、賣(mai)的(de)流程之中，沒(mei)有資(zi)產(chan)管理(li)的(de)概(gai)念，因為商業(ye)地產(chan)出(chu)售后，持有者換人了，其資(zi)產(chan)和地產(chan)商已經無(wu)關(guan)，無(wu)需(xu)管理(li)，但作為工具的(de)酒店(dian)資(zi)產(chan)仍然屬于(yu)地產(chan)商所有，同(tong)樣沒(mei)有管理(li)的(de)認知，這些酒店(dian)資(zi)產(chan)只(zhi)能在(zai)在(zai)買賣(mai)之中不斷貶值。

對于酒店運營和員工的影響

設(she)想一下，作(zuo)為(wei)(wei)酒店管理公司，若簽約(yue)接管的(de)是這類地產(chan)酒店，而開業后又由于(yu)投(tou)資(zi)方(fang)的(de)地產(chan)投(tou)資(zi)思維，不愿對于(yu)需(xu)要長期經營的(de)酒店資(zi)產(chan)投(tou)入(ru)更新改(gai)造(zao)資(zi)金，再好的(de)品牌還是會因(yin)為(wei)(wei)設(she)備(bei)設(she)施破舊而貶值，運營超(chao)過10年以上的(de)這類酒店都處(chu)于(yu)十分尷尬的(de)處(chu)境。

近年來更(geng)(geng)是面臨(lin)投資方更(geng)(geng)換或品(pin)牌更(geng)(geng)換等(deng)不穩定的生(sheng)態環境，部分酒(jiu)(jiu)店由于(yu)經營(ying)不理(li)想連員(yuan)工(gong)薪(xin)酬(chou)都無法及時發(fa)放，人心(xin)渙(huan)散，對于(yu)酒(jiu)(jiu)店的正常運營(ying)都會產(chan)生(sheng)負面影(ying)響。在(zai)這樣掛在(zai)拍賣網上叫賣的酒(jiu)(jiu)店工(gong)作，從管理(li)團隊(dui)到(dao)全體員(yuan)工(gong)會有多(duo)少(shao)幸福指數？

2024年(nian)，業內都(dou)在聚焦存量翻牌(pai)和改造上，目標對(dui)象(xiang)除(chu)了(le)有(you)限服務品牌(pai)的(de)(de)升(sheng)級，當然就(jiu)是有(you)年(nian)代的(de)(de)四、五星級酒店。

對于這些(xie)有(you)年(nian)代(dai)的全服(fu)務酒(jiu)店的翻牌改造(zao)，除了(le)需要資(zi)金的投入，更(geng)需要有(you)專(zhuan)業的能(neng)操盤全服(fu)務的管理團隊參與，后者可能(neng)在(zai)行業內比(bi)資(zi)金更(geng)為缺少。

因為符合這(zhe)樣(yang)條件的團(tuan)隊人員多數到了(le)退休的年(nian)齡，新生(sheng)(sheng)代多數在有限服務生(sheng)(sheng)態環境(jing)下成長，對于全(quan)服務酒店的經營(ying)管理還需要有一個全(quan)新的認知(zhi)和理解(jie)過程。

幾經年代的變遷，全服務酒店的消費對象已經改變，消費對象的需求也已經改變，所以存量高端酒店將面臨脫胎換骨的挑戰，挑戰成功了，這些酒店的資產將會實現保值和增值。