馬太(tai)效(xiao)應(ying)加劇，成(cheng)熟投(tou)(tou)(tou)資(zi)人(ren)(ren)不(bu)僅擁有(you)了(le)(le)更(geng)豐富的酒(jiu)店(dian)(dian)投(tou)(tou)(tou)資(zi)實戰經(jing)驗，同(tong)時也更(geng)容易接觸到優質(zhi)物(wu)業(ye)資(zi)源(yuan)。正(zheng)是在這(zhe)樣的背景下，成(cheng)熟投(tou)(tou)(tou)資(zi)人(ren)(ren)紛紛表示，自(zi)己(ji)對于酒(jiu)店(dian)(dian)投(tou)(tou)(tou)資(zi)愈(yu)發小心(xin)謹(jin)慎了(le)(le)。那么，成(cheng)熟酒(jiu)店(dian)(dian)投(tou)(tou)(tou)資(zi)人(ren)(ren)會如何從城(cheng)(cheng)市、物(wu)業(ye)、品牌(pai)和經(jing)營模(mo)式這(zhe)四(si)個維度著手，構建自(zi)己(ji)的投(tou)(tou)(tou)資(zi)框(kuang)架？就這(zhe)一(yi)問題，次方點評采(cai)訪了(le)(le)多(duo)位(wei)已有(you)多(duo)年酒(jiu)店(dian)(dian)投(tou)(tou)(tou)資(zi)經(jing)驗，所(suo)投(tou)(tou)(tou)酒(jiu)店(dian)(dian)跨越多(duo)個城(cheng)(cheng)市，投(tou)(tou)(tou)資(zi)多(duo)個品類的成(cheng)熟投(tou)(tou)(tou)資(zi)人(ren)(ren)，一(yi)同(tong)來(lai)聽聽他們的分享(xiang)。

三問如何選擇城市？

在投(tou)資(zi)領域有(you)句話，“選城(cheng)市，就是選未來(lai)”。當下，任何一個國家的經濟(ji)比(bi)以往任何時候都更依(yi)賴于核(he)心城(cheng)市群。因此對(dui)于酒(jiu)店(dian)投(tou)資(zi)而言(yan)，城(cheng)市的選擇至關(guan)重(zhong)要。

事實上，在區(qu)域選擇上，投資人的選擇是(shi)相對趨(qu)同的。據數據顯示，2023年1月(yue)-10月(yue)，中(zhong)國七(qi)大(da)地理分區(qu)新開業酒店共計(ji)35952家，前三甲是(shi)華東地區(qu)、西南地區(qu)和華南地區(qu)。區(qu)域之外，中(zhong)國共有(you)663個(ge)城市（港澳(ao)臺地區(qu)除外）。成熟投資人是(shi)如何選擇城市，押注未(wei)來？

• 問題一：要不要跨城？

實(shi)際上，跨(kua)城對于成(cheng)熟投(tou)資人而(er)言是個必然會進(jin)行的動作。在新城市(shi)的選擇過程中(zhong)，酒店的客(ke)群構成(cheng)、物業情況以及(ji)未(wei)來發展前景(jing)等(deng)都是成(cheng)熟投(tou)資人考(kao)慮的因素。

2022年(nian)(nian)，已有16年(nian)(nian)投齡的資(zi)深(shen)(shen)投資(zi)人(ren)任(ren)雄走出了深(shen)(shen)耕多年(nian)(nian)的華南(nan)區域，來到了浙江湖州，繼深(shen)(shen)圳(zhen)南(nan)山大道希爾(er)頓花園酒店之(zhi)后再次投資(zi)了一(yi)家(jia)希爾(er)頓花園酒店，12月(yue)開業在即。任(ren)雄表示選擇(ze)湖州，一(yi)是(shi)因為該地(di)(di)位(wei)于長三角(jiao)地(di)(di)區，能承接來自上(shang)海、蘇(su)州等地(di)(di)區的優質客群等資(zi)源。另(ling)外(wai)，該物業優質且(qie)可打(da)造成國際中高端酒店，恰好填補當地(di)(di)市場空缺。

• 問題二：下沉市場能不能選？

下(xia)沉(chen)市場的投資(zi)價值，毋庸置疑。但是在具(ju)體(ti)落地過程中，投資(zi)人需要注意(yi)以(yi)下(xia)三(san)(san)點(dian)：其(qi)一，考量經濟發展(zhan)數(shu)據，估量發展(zhan)空間；其(qi)二，房(fang)價天花板更低(di)，做好整體(ti)成本把(ba)控；其(qi)三(san)(san)，下(xia)沉(chen)市場消費能力有限，做好項目規模把(ba)控。

不同成熟(shu)投資人在下(xia)(xia)(xia)沉市場的(de)玩法不盡相同，有(you)投資人選擇(ze)開辟新的(de)價(jia)值高地(di)，如工業園區。此外，打造下(xia)(xia)(xia)沉市場內(nei)的(de)標(biao)桿(gan)項目(mu)，是包括任雄等成熟(shu)投資人在內(nei)的(de)選擇(ze)。在其看(kan)來(lai)，標(biao)桿(gan)項目(mu)可以在區域內(nei)享(xiang)有(you)定價(jia)話語(yu)權，在馬太(tai)效應加持下(xia)(xia)(xia)，更多優質客群資源集中會集中于(yu)此。

• 問題三：什么是未來核心發展區塊？

在(zai)城(cheng)市維度(du)之下，投資(zi)人(ren)還需要(yao)確定具體發(fa)展(zhan)區(qu)(qu)塊。畢竟，既有的核心地(di)段及核心物(wu)業資(zi)源是有限的。在(zai)成熟投資(zi)人(ren)眼中，醫院周邊、重要(yao)交(jiao)通樞紐、經濟(ji)新區(qu)(qu)以及產業園區(qu)(qu)周邊等屬于未(wei)來的核心發(fa)展(zhan)區(qu)(qu)塊，因為這些功能空間自(zi)身穩(wen)定且(qie)能提供相對穩(wen)定的客源支持。

已有12年投齡的(de)資(zi)深投資(zi)人田(tian)孝偉投資(zi)的(de)南(nan)京河西(xi)奧體中心(xin)希(xi)(xi)爾頓花(hua)園位于南(nan)京建鄴區(qu)河西(xi)板塊(kuai)，后者屬于華東地區(qu)僅(jin)次(ci)于上海陸家嘴的(de)第二大商務區(qu)，正在成長為“超(chao)級地段”。此(ci)外，任雄投資(zi)的(de)湖州高鐵站希(xi)(xi)爾頓花(hua)園酒店，距離湖州高鐵站僅(jin)500米(mi)的(de)距離。

如何評估存量物業的投資價值？

當下的(de)酒店(dian)投資(zi)已經(jing)從“增量開發時(shi)代”進(jin)入了“存量資(zi)管時(shi)代”，尤其是在(zai)疫(yi)情(qing)影響(xiang)的(de)疊(die)加(jia)下，越來(lai)越多的(de)存量酒店(dian)資(zi)源被釋放。但是，這(zhe)(zhe)些資(zi)產存在(zai)諸多問題，如(ru)品質良莠不齊，酒店(dian)運營周期進(jin)入衰退(tui)期，或是人(ren)員的(de)留存于安置問題，導致這(zhe)(zhe)些存量物(wu)業變成“微(wei)利資(zi)產”。那(nei)么(me)，存量酒店(dian)是否(fou)還值得投資(zi)？

在(zai)多位成熟(shu)投(tou)資人看來(lai)，在(zai)回答這個問題之前，需要(yao)先評估存量酒店的物(wu)業位置和硬件條件。

首先，物(wu)業(ye)位(wei)置是存量(liang)酒店(dian)的(de)優(you)(you)勢之一，城市核心地(di)段且商(shang)業(ye)基礎(chu)良好，形(xing)成一定基礎(chu)的(de)市場需求。而且，優(you)(you)越(yue)的(de)地(di)理位(wei)置，是酒店(dian)產(chan)品升級(ji)之后提(ti)升溢(yi)價的(de)重要資本。而且，這(zhe)些存量(liang)酒店(dian)因為簽約時間(jian)較早，物(wu)業(ye)租金(jin)也有一定的(de)優(you)(you)勢。

任雄投資的深圳(zhen)南(nan)山大(da)道希爾(er)(er)頓花園酒店(dian)和田(tian)孝偉投資的南(nan)京河西奧(ao)體中心希爾(er)(er)頓花園酒店(dian)，都屬于存量酒店(dian)改(gai)造項(xiang)目，兩家(jia)店(dian)的位置優勢(shi)都十分突出。南(nan)京項(xiang)目的地理位置優越(yue)性此處不再(zai)贅述，深圳(zhen)項(xiang)目距離蛇口碼(ma)頭(tou)車程(cheng)僅20分鐘，可(ke)以通達香港、珠海及澳門(men)。

其(qi)次，硬件(jian)條(tiao)件(jian)也是投資(zi)人(ren)需要重點評(ping)估的(de)。因為存量(liang)(liang)酒店(dian)的(de)硬件(jian)條(tiao)件(jian)將會決定翻(fan)新改造成本的(de)高低(di)以及(ji)整(zheng)(zheng)個投資(zi)回報周期的(de)長短。對于投資(zi)人(ren)而言，理想的(de)改造方(fang)案(an)能(neng)(neng)夠盡可能(neng)(neng)保留存量(liang)(liang)酒店(dian)中的(de)原有硬件(jian)，同時(shi)也能(neng)(neng)有效提升產品(pin)質量(liang)(liang)，并且降低(di)整(zheng)(zheng)體(ti)投入。

在田孝偉(wei)看來，南京河西奧(ao)體中心希爾(er)頓花園(yuan)(yuan)酒(jiu)店(dian)的(de)改(gai)造方案(an)，是相對(dui)理想的(de)。據(ju)其介紹，這家酒(jiu)店(dian)共(gong)有(you)185個(ge)(ge)房間，最終改(gai)造成本共(gong)計1000萬元。之所以(yi)能(neng)達(da)成這樣一個(ge)(ge)性價比改(gai)造成本，有(you)兩個(ge)(ge)重(zhong)要原因(yin)，一是酒(jiu)店(dian)本身整體狀態較好，原有(you)裝(zhuang)修品質過硬。二是希爾(er)頓花園(yuan)(yuan)給出了一個(ge)(ge)優(you)質的(de)改(gai)造方案(an)。

據田孝偉介紹，這家(jia)(jia)酒(jiu)店2021年(nian)完成裝(zhuang)(zhuang)修，本身整體裝(zhuang)(zhuang)修處于一個較好狀態(tai)。而且，原本酒(jiu)店裝(zhuang)(zhuang)修選(xuan)用(yong)的(de)(de)材料(liao)和工藝也較高，例如餐廳(ting)用(yong)的(de)(de)裝(zhuang)(zhuang)飾面(mian)材料(liao)品(pin)質(zhi)(zhi)高，客房、走廊墻面(mian)使用(yong)的(de)(de)藝術漆(qi)造價不(bu)菲。因此(ci)，從酒(jiu)店整體質(zhi)(zhi)感呈現上(shang)來說，這家(jia)(jia)酒(jiu)店原有的(de)(de)硬件部分是能夠達(da)到希(xi)爾(er)頓花園酒(jiu)店的(de)(de)標準的(de)(de)。

基(ji)于此，在(zai)酒(jiu)店翻新改(gai)造階段，田(tian)孝偉與(yu)希爾(er)頓花(hua)(hua)園(yuan)品(pin)牌達(da)成了(le)一(yi)個原則，在(zai)現有(you)基(ji)礎上，做到了(le)“少拆改(gai)，多利(li)舊(jiu)”調(diao)整，最(zui)大程度(du)的植入希爾(er)頓花(hua)(hua)園(yuan)品(pin)牌元素，有(you)效控制了(le)成本。這也是(shi)田(tian)孝偉最(zui)終在(zai)眾多同品(pin)類酒(jiu)店品(pin)牌中，選擇了(le)希爾(er)頓花(hua)(hua)園(yuan)的原因之一(yi)，為其(qi)提供(gong)的改(gai)造方案在(zai)預(yu)算之內，預(yu)計2年多時(shi)間就可以(yi)將改(gai)造成本收回來(lai)。

在項(xiang)目改造過程中，田(tian)孝偉(wei)認(ren)為希爾頓(dun)花園品牌方非常專業和負責，為其規避了問(wen)題并減少了不(bu)(bu)必要的(de)改造投入。以消(xiao)防一(yi)(yi)環(huan)為例，在初步檢查中改造人(ren)員發現酒(jiu)店缺少一(yi)(yi)個消(xiao)防設(she)(she)備。但是通過新(xin)一(yi)(yi)輪的(de)全方位(wei)檢查，發現該消(xiao)防設(she)(she)備只(zhi)(zhi)是放在了暗處，只(zhi)(zhi)需重(zhong)新(xin)放置(zhi)在明處即可。如此一(yi)(yi)來，幫助田(tian)孝偉(wei)節省(sheng)了一(yi)(yi)筆不(bu)(bu)小的(de)改造成(cheng)本。

而且(qie)希爾頓(dun)花園(yuan)的設(she)計(ji)團隊(dui)對這(zhe)家(jia)酒店(dian)進行了(le)(le)多輪(lun)的實地考察，并與投(tou)資(zi)人進行了(le)(le)溝通，合(he)理利舊，將希爾頓(dun)花園(yuan)的品牌元素以(yi)軟裝的形式點綴(zhui)在(zai)酒店(dian)的不同空間。

“電梯廳(ting)的(de)(de)屏風隔斷，原本(ben)有5塊需(xu)要重包木飾面(mian)，最終設計團(tuan)隊(dui)通過(guo)論證發現，只需(xu)重包2塊即可(ke)。”類似這樣的(de)(de)細節(jie)，讓(rang)田孝偉認可(ke)了希爾頓(dun)花(hua)園的(de)(de)存量(liang)酒店(dian)改造思維(wei)——高效利用投資成(cheng)本(ben)，用合適的(de)(de)元素和方式(shi)，將品牌元素點綴在酒店(dian)內，控制(zhi)成(cheng)本(ben)的(de)(de)同(tong)時達成(cheng)煥然一新的(de)(de)效果。

成熟投資人更看好什么樣的品牌？

一般而言，成熟投資人往(wang)往(wang)會投資多個酒店(dian)(dian)品(pin)牌，且這些品(pin)牌大多屬于(yu)2-3個不同(tong)的(de)酒店(dian)(dian)集團(tuan)。隨(sui)著品(pin)牌競(jing)爭(zheng)日(ri)益激(ji)烈(lie)，成熟投資人在(zai)品(pin)牌選擇上(shang)是否會有所變化？

• 首選成熟企業的成熟品牌

盡(jin)管近年來新品(pin)牌頻出，但是絕大(da)多數成熟投資人依舊首選成熟企業的成熟品(pin)牌，可控性(xing)(xing)及可預見性(xing)(xing)更高。因為成熟企業對于規模(mo)擴張有(you)著(zhu)更理(li)性(xing)(xing)的堅持，不會盲目追求數字增長(chang)，而是會考慮(lv)到如(ru)何助力投資人實現酒店投資價值最大(da)化。

田(tian)(tian)孝(xiao)偉表示，自己選(xuan)擇希爾頓花園，不僅看中了的(de)百年發展積(ji)淀，還有那份為投資人(ren)考慮的(de)心(xin)意。2022年，田(tian)(tian)孝(xiao)偉曾被希爾頓花園“拒絕(jue)”了一次，品牌(pai)方評估(gu)測算發現項目投資回報率(lv)等(deng)各項經營數(shu)據無法達到預期，因此不建議他(ta)(ta)投資。這(zhe)讓田(tian)(tian)孝(xiao)偉很意外(wai)，但也讓他(ta)(ta)對希爾頓花園品牌(pai)更加認可了。

在(zai)深(shen)圳南山希爾頓花(hua)園(yuan)(yuan)酒(jiu)店落地之前，希爾頓花(hua)園(yuan)(yuan)品(pin)牌并(bing)沒(mei)有入(ru)駐深(shen)圳南山區及福田等(deng)周邊城市(shi)。但(dan)是，任雄認為，希爾頓花(hua)園(yuan)(yuan)作為國際酒(jiu)店品(pin)牌，出身(shen)百(bai)年(nian)酒(jiu)店頭部企業，在(zai)產(chan)品(pin)、會員、投(tou)資人支持等(deng)多(duo)方(fang)面均擁(yong)有顯著(zhu)優(you)勢(shi)，所以(yi)大(da)膽做出了選擇。

• 重視品牌的溢價能力

越(yue)是成熟投資(zi)人，對于酒(jiu)店品牌的溢價(jia)能力(li)更(geng)為看重。尤其是當(dang)下(xia)，酒(jiu)店投資(zi)成本越(yue)發(fa)內卷(juan)，投資(zi)利潤空(kong)間(jian)進一(yi)步壓縮，投資(zi)人對酒(jiu)店品牌的溢價(jia)能力(li)要求就會更(geng)高。以(yi)翻(fan)新改造酒(jiu)店為例，品牌溢價(jia)能力(li)需要兼顧(gu)改造成本，還(huan)要支撐后續(xu)的長久經營。

據任雄(xiong)介紹，目前深圳南山(shan)希爾頓(dun)花園酒店(dian)的(de)(de)(de)(de)房價在區(qu)域內(nei)(nei)處于領先位置，幾乎(hu)與周邊的(de)(de)(de)(de)國際高端品牌(pai)酒店(dian)持平。而且，得益于品牌(pai)、產品以及經(jing)營的(de)(de)(de)(de)多重助力，這家酒店(dian)擁有了區(qu)域內(nei)(nei)同檔次酒店(dian)的(de)(de)(de)(de)定價話(hua)語權。不(bu)僅如(ru)此，這家酒店(dian)在希爾頓(dun)花園全(quan)國門店(dian)中，經(jing)營表現(xian)也(ye)是(shi)名(ming)列前茅的(de)(de)(de)(de)。

在田孝偉(wei)為存量(liang)酒店選(xuan)擇品牌的(de)過程中，會(hui)著重考(kao)慮品牌的(de)溢價(jia)(jia)能(neng)力。因為該(gai)項(xiang)目屬于輕改造項(xiang)目，所以在原(yuan)有(you)產品改造有(you)限的(de)基礎上，品牌溢價(jia)(jia)能(neng)力是房價(jia)(jia)提升(sheng)的(de)關鍵動力。通(tong)過綜合對比，最終田孝偉(wei)為該(gai)項(xiang)目選(xuan)擇了希爾頓花園酒店品牌。

• 深化既有合作，偏向復投品牌

在(zai)展現投(tou)(tou)(tou)資市場(chang)(chang)信(xin)心時，品(pin)牌(pai)常會提及，成熟投(tou)(tou)(tou)資人對品(pin)牌(pai)多(duo)次(ci)復投(tou)(tou)(tou)。之前，曾有投(tou)(tou)(tou)資人表(biao)示(shi)自(zi)己在(zai)西南地區10年時間中復投(tou)(tou)(tou)了(le)7家同品(pin)牌(pai)的酒店。這(zhe)樣的數據，正(zheng)是品(pin)牌(pai)在(zai)投(tou)(tou)(tou)資市場(chang)(chang)表(biao)現突出的最(zui)佳力證。

湖(hu)州高鐵站希(xi)爾頓(dun)花園(yuan)酒(jiu)店，是任(ren)雄(xiong)投資(zi)的第(di)二家希(xi)爾頓(dun)花園(yuan)酒(jiu)店。促使任(ren)雄(xiong)再次選擇希(xi)爾頓(dun)花園(yuan)品牌(pai)的原因，主要有這3點(dian)，一(yi)是肯定了品牌(pai)在投資(zi)市場的成績(ji)，二是首個項目與品牌(pai)團(tuan)隊之(zhi)間磨合(he)，現已形成合(he)力，三是肯定了品牌(pai)在湖(hu)州市場的發展潛(qian)力。

在(zai)任雄看來，從前期粗篩(shai)品(pin)牌(pai)，到中期框定部分品(pin)牌(pai)，再到最后(hou)確定品(pin)牌(pai)，需(xu)要(yao)花費大量的(de)時間和精(jing)力。因此，一旦確定了(le)如(ru)希爾頓(dun)花園這樣的(de)實力型品(pin)牌(pai)，就會持續(xu)選擇，這也是高效投資(zi)的(de)一種方式。

特許經營、委托管理和自主管理

哪種模式更好？

不(bu)同于其(qi)他(ta)投(tou)資(zi)環節的(de)(de)(de)選擇，在經營(ying)(ying)(ying)模(mo)式(shi)選擇上(shang)，沒(mei)有標準(zhun)答案(an)，投(tou)資(zi)人(ren)需要(yao)根據自身(shen)的(de)(de)(de)情況來選擇。目(mu)前市(shi)場(chang)上(shang)主(zhu)要(yao)有三種經營(ying)(ying)(ying)模(mo)式(shi)，分別是特(te)(te)(te)許經營(ying)(ying)(ying)、委托(tuo)管理和自主(zhu)管理。近年來，整體管控(kong)更靈活的(de)(de)(de)特(te)(te)(te)許經營(ying)(ying)(ying)模(mo)式(shi)受(shou)到了諸多成熟投(tou)資(zi)人(ren)的(de)(de)(de)關注，不(bu)少品牌也相繼開放特(te)(te)(te)許經營(ying)(ying)(ying)模(mo)式(shi)，其(qi)中不(bu)乏希爾頓花園酒店等這樣的(de)(de)(de)國(guo)際中高端(duan)酒店品牌。

不(bu)過，也有行(xing)業觀點表(biao)示，選擇特許經(jing)營(ying)(ying)模(mo)式，其實就(jiu)是一場品牌方與投資(zi)人雙向奔赴。品牌方需(xu)要(yao)(yao)為投資(zi)人提供盡可能完善的(de)全(quan)面支持體系，同(tong)時(shi)投資(zi)人也要(yao)(yao)具(ju)備一定的(de)酒店經(jing)營(ying)(ying)管理積淀，共同(tong)推(tui)動(dong)實現投資(zi)回報最大化。因(yin)此(ci)，如果投資(zi)人想要(yao)(yao)選擇特許經(jing)營(ying)(ying)模(mo)式，需(xu)要(yao)(yao)關注以下(xia)幾(ji)點。

• 經驗積累和管理熱情，兩者兼顧

在(zai)特(te)許經營(ying)(ying)模式下，投(tou)資人擁有(you)更強的(de)自(zi)主管理(li)經營(ying)(ying)權(quan)，也就意味著要(yao)承擔起更多的(de)酒店日(ri)常經營(ying)(ying)管理(li)。例(li)如，在(zai)團隊搭建上，投(tou)資人需要(yao)自(zi)行組建團隊或聘用第三方(fang)管理(li)團隊。因(yin)此，特(te)許經營(ying)(ying)模式會對投(tou)資人的(de)經驗積累(lei)提出更高要(yao)求。同(tong)時，這些繁瑣的(de)經營(ying)(ying)事項，也對投(tou)資人的(de)管理(li)熱情提出了挑戰。

“如果是新手投(tou)資人(ren)，我建(jian)議還是先選擇(ze)委托管(guan)理模式(shi)，經(jing)(jing)過(guo)幾年的(de)(de)(de)發展之(zhi)后，再選擇(ze)特(te)許經(jing)(jing)營模式(shi)，是更合適的(de)(de)(de)選擇(ze)。”在任雄看來，除了(le)自(zi)身的(de)(de)(de)酒(jiu)店經(jing)(jing)營經(jing)(jing)驗積累之(zhi)外，與管(guan)理團隊之(zhi)間(jian)的(de)(de)(de)磨(mo)合，共(gong)同(tong)打造(zao)一支能夠協同(tong)發力的(de)(de)(de)經(jing)(jing)營團隊，也是至關重(zhong)要。田孝(xiao)偉也認為(wei)，投(tou)資人(ren)自(zi)己(ji)的(de)(de)(de)見解和觀點融入酒(jiu)店經(jing)(jing)營中，更有助于發揮特(te)許經(jing)(jing)營模式(shi)的(de)(de)(de)優勢。

• 在地資源的靈活調動，強強聯合

與投資(zi)(zi)人的(de)(de)在地資(zi)(zi)源及(ji)經驗進行(xing)更(geng)高(gao)效的(de)(de)結(jie)合，充分調動投資(zi)(zi)人的(de)(de)主觀能動性，這是特許經營模(mo)式下推動酒(jiu)店(dian)經營持續向好的(de)(de)又(you)一關鍵因素。在湖州高(gao)鐵站希爾頓花園項目中，任雄在酒(jiu)店(dian)設計(ji)前(qian)期堅持要安排一個(ge)面(mian)積更(geng)大(da)的(de)(de)會(hui)議室(shi)。因為，他認為湖州會(hui)承接來(lai)自滬蘇等多個(ge)城市的(de)(de)MICE市場需求，大(da)面(mian)積的(de)(de)會(hui)議室(shi)是這個(ge)項目的(de)(de)“剛需”。

不(bu)僅是任雄，包(bao)括田(tian)孝偉等擁有(you)十多(duo)年的(de)(de)(de)(de)成熟酒店投(tou)(tou)資人，在(zai)區域市場的(de)(de)(de)(de)多(duo)年深耕，讓(rang)他(ta)們(men)在(zai)調動各(ge)類資源(yuan)上更得心應手(shou)。在(zai)田(tian)孝偉看(kan)來，投(tou)(tou)資人能夠(gou)為酒店提供更符合在(zai)地市場的(de)(de)(de)(de)產品規劃和經營管理整體方案，與希爾(er)頓花園(yuan)等實力型(xing)品牌實現強(qiang)強(qiang)聯(lian)合，在(zai)優質的(de)(de)(de)(de)物業上共同創造更可觀(guan)的(de)(de)(de)(de)投(tou)(tou)資價值，這正是特許經營模(mo)式的(de)(de)(de)(de)魅力所在(zai)。

• 品牌規范的高標準落地，口碑共建

此前，曾有國(guo)際酒店(dian)品(pin)牌(pai)表示，之所(suo)(suo)以遲遲未將(jiang)國(guo)外成(cheng)熟的特許經營模(mo)式(shi)引入中國(guo)市場，擔憂(you)之一(yi)是品(pin)牌(pai)標(biao)準交(jiao)付給投資人(ren)之后，是否能(neng)在(zai)項(xiang)目(mu)實現高標(biao)準落地。一(yi)旦標(biao)準落地有所(suo)(suo)偏差，未來將(jiang)會為酒店(dian)品(pin)牌(pai)在(zai)中國(guo)市場的發(fa)展帶來不可估量的負面影響。

因此，這就對品牌方(fang)(fang)和投資人雙方(fang)(fang)都提(ti)出了明確的要求。一(yi)(yi)方(fang)(fang)面(mian)，品牌方(fang)(fang)需要打造一(yi)(yi)套標(biao)準(zhun)化設計和運(yun)營程(cheng)序，并配備完整(zheng)的考核流(liu)程(cheng)，確保給到(dao)消費(fei)者(zhe)更(geng)為(wei)一(yi)(yi)致(zhi)的體驗(yan)感。另一(yi)(yi)方(fang)(fang)面(mian)，投資人也要在日(ri)常經營中將品牌標(biao)準(zhun)切實落地。

“假設有(you)若干家門店沒有(you)完成(cheng)品(pin)牌(pai)(pai)標準的切實(shi)落(luo)地，那么就(jiu)會(hui)給消(xiao)費者(zhe)(zhe)帶來不(bu)好的體驗，最(zui)終可能(neng)會(hui)影響消(xiao)費者(zhe)(zhe)對品(pin)牌(pai)(pai)的認(ren)可度，即便他們去(qu)了其他城市也(ye)不(bu)會(hui)再次選擇(ze)同品(pin)牌(pai)(pai)的酒店。”任(ren)雄認(ren)為，這就(jiu)是特許(xu)經營(ying)模(mo)式下，品(pin)牌(pai)(pai)標準確(que)立(li)的重要意義，消(xiao)費者(zhe)(zhe)市場肯定了品(pin)牌(pai)(pai)的價值，實(shi)現(xian)了口碑共建。

寫在最后

以上，是對成熟投資(zi)人在城市(shi)、物業、品牌(pai)、模(mo)式(shi)，四大維(wei)度的拆解分析。在與多位投資(zi)人的交流過程中，他們紛紛表示，自己也(ye)還(huan)在持(chi)續(xu)學習中，因(yin)此這(zhe)個(ge)框(kuang)架(jia)并不是不變(bian)的而是處于實時變(bian)化中的。2024年(nian)，成熟投資(zi)人的投資(zi)框(kuang)架(jia)勢必還(huan)會迭代。

不過，成熟酒店投資人的核心邏輯是不變的，在合適的城市，選擇優勢的物業，攜手實力型品牌，以更靈動的模式創造更可觀的投資回報。在這其中，主觀能動性更強的酒店品牌，如何在2024年競得先機，我們拭目以待。