【環球旅訊】（特約評論員 王長春）大部(bu)分(fen)行(xing)業(ye)的發展軌跡(ji)，大致都可以(yi)分(fen)為起步期(qi)(qi)、成長期(qi)(qi)、爆發期(qi)(qi)、繁榮期(qi)(qi)、衰退(tui)期(qi)(qi)、迷茫(mang)期(qi)(qi)和轉型期(qi)(qi)，酒店行(xing)業(ye)其實(shi)也不外乎(hu)如(ru)此。

筆者在(zai)連鎖酒(jiu)店(dian)從業近10年(nian)，幾(ji)乎是(shi)(shi)親身經歷了上面的(de)所有步驟(zou)，看到(dao)太(tai)多的(de)人因(yin)為投資(zi)酒(jiu)店(dian)成功而富(fu)足，也(ye)看過(guo)不少的(de)人因(yin)投資(zi)酒(jiu)店(dian)失敗而落魄，酒(jiu)店(dian)也(ye)讓許多投資(zi)人愛恨交織。中國(guo)的(de)酒(jiu)店(dian)未來到(dao)底會怎么(me)發展，誰也(ye)不敢妄(wang)下斷論(lun)，但通過(guo)有些問題還(huan)是(shi)(shi)可以對(dui)酒(jiu)店(dian)行業管中窺豹。

近期筆(bi)者參(can)加的(de)(de)大(da)小論壇，幾乎(hu)都(dou)會(hui)被問及(ji)對中檔(dang)酒(jiu)(jiu)店(dian)未(wei)來發展前景的(de)(de)看法；因為近幾年(nian)(nian)的(de)(de)中檔(dang)酒(jiu)(jiu)店(dian)爆發之迅(xun)猛，大(da)有(you)迅(xun)雷(lei)之勢。各(ge)大(da)酒(jiu)(jiu)店(dian)品牌在各(ge)個城(cheng)市攻城(cheng)略地，開疆擴(kuo)土，完(wan)全有(you)當年(nian)(nian)的(de)(de)快捷(jie)酒(jiu)(jiu)店(dian)爆發期的(de)(de)風范。既然這樣，為什么我(wo)依然擔憂(you)中檔(dang)酒(jiu)(jiu)店(dian)的(de)(de)未(wei)來發展呢？

以(yi)前(qian)大家有直觀的(de)如家、7天(tian)和的(de)上市公(gong)司財報(bao)去分析(xi)(xi)酒店(dian)的(de)數(shu)(shu)據，通過數(shu)(shu)據的(de)邏(luo)輯性可以(yi)論證酒店(dian)投資與(yu)發展(zhan)的(de)很(hen)多觀點，但是自從7天(tian)、如家退市之后，大家只有通過華住以(yi)及的(de)財報(bao)去判斷目前(qian)連鎖(suo)酒店(dian)的(de)經營狀況是否，參考藍本(ben)的(de)減少(shao)以(yi)及酒店(dian)數(shu)(shu)據的(de)復雜性，造成了很(hen)多數(shu)(shu)據未(wei)能解析(xi)(xi)透(tou)徹。

比(bi)如Q2財(cai)報(bao)上(shang)所寫ADR為184元，同比(bi)增(zeng)長1.8%，RevPar為157元，同比(bi)增(zeng)長1.1%，入住率為85.2%，同比(bi)下(xia)滑0.3%；至少營收(shou)數據同比(bi)去年是(shi)有所增(zeng)長的......很多吃瓜(gua)群眾看到這里就會想，看來連(lian)鎖酒店的發展(zhan)勢(shi)頭還(huan)是(shi)不(bu)錯的。

但是不知道大(da)家是否(fou)有(you)想(xiang)過，這里面的(de)(de)數據到(dao)底多(duo)(duo)少(shao)是值(zhi)得大(da)家冷(leng)靜去(qu)思(si)考的(de)(de)，比(bi)如華住(zhu)旗下(xia)中檔(dang)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)的(de)(de)數據都整體(ti)ADR的(de)(de)拉動有(you)多(duo)(duo)少(shao)?對整體(ti)RevPar的(de)(de)影響又(you)有(you)多(duo)(duo)少(shao)?如果(guo)告訴大(da)家，去(qu)年三(san)大(da)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)豪門的(de)(de)快(kuai)捷(jie)品(pin)牌在湖南的(de)(de)RevPar都在120元(yuan)以(yi)下(xia)，今年的(de)(de)變化也不大(da)，不知道大(da)家作何感想(xiang)。其實國內幾大(da)品(pin)牌情況(kuang)都差不多(duo)(duo)，如果(guo)單獨分析各(ge)大(da)品(pin)牌各(ge)省的(de)(de)數據，完(wan)全可(ke)以(yi)看(kan)到(dao)快(kuai)捷(jie)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)甚(shen)至(zhi)中檔(dang)酒(jiu)(jiu)(jiu)店(dian)在中國的(de)(de)冰火之(zhi)勢。

記得上次上，某品牌(pai)酒(jiu)店(dian)的(de)副總在私下交流的(de)時(shi)候很坦然地說，該公司以后直營店(dian)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)布局(ju)只有二(er)個標(biao)準(zhun)，一線城(cheng)市(shi)(shi)以及省會級城(cheng)市(shi)(shi)，其余的(de)地方全(quan)部(bu)讓加盟商來做......按照這種邏輯，是不是說除了北上廣深，其它地方就不適合開酒(jiu)店(dian)呢？

以(yi)一線城市中的(de)(de)(de)房價(jia)洼地——廣州來(lai)看，其二類(lei)商(shang)(shang)圈的(de)(de)(de)商(shang)(shang)業項目租(zu)金基本已經達(da)到80元(yuan)(yuan)/平(ping)米/月的(de)(de)(de)水平(ping)，按(an)(an)照(zhao)中檔酒(jiu)(jiu)店50平(ping)米的(de)(de)(de)公(gong)攤來(lai)計(ji)算(suan)，在不計(ji)算(suan)物管費的(de)(de)(de)前提(ti)下(xia)，租(zu)金成本要(yao)達(da)到130元(yuan)(yuan)/間/夜左右；運營成本按(an)(an)照(zhao)最低100元(yuan)(yuan)/間/夜平(ping)均(jun)值；單房投(tou)資(zi)12萬(wan)/間，按(an)(an)照(zhao)25%的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)回報要(yao)求(qiu)，利潤要(yao)求(qiu)必須達(da)到82元(yuan)(yuan)/間/夜，也(ye)就是說(shuo)廣州這樣一線城市的(de)(de)(de)中檔酒(jiu)(jiu)店必須達(da)到310元(yuan)(yuan)單房收(shou)益(yi)才能保(bao)證在投(tou)資(zi)12萬(wan)/間的(de)(de)(de)前提(ti)下(xia)達(da)到4年回本，而(er)且這些都還是在利息(xi)成本、折舊(jiu)攤銷、租(zu)金遞增等暫(zan)不計(ji)算(suan)的(de)(de)(de)情(qing)況下(xia)。

可能外行對310元(yuan)(yuan)/間(jian)/夜沒(mei)有(you)什(shen)么(me)概念，筆者來換個說法吧(ba)，按照國(guo)際旅游局2016年(nian)(nian)上(shang)半年(nian)(nian)統計的(de)12050家星級飯店，一二三(san)四級的(de)酒(jiu)店這里(li)就不說了，統計報(bao)告中全國(guo)五星級酒(jiu)店816家RevPar的(de)均值(zhi)(zhi)為335.37元(yuan)(yuan)/間(jian)/夜。有(you)人(ren)會說平(ping)均主義(yi)的(de)算法有(you)失公(gong)允，但是各大(da)(da)酒(jiu)店集團的(de)財(cai)報(bao)里(li)面何嘗不也是取的(de)平(ping)均值(zhi)(zhi)。讓各大(da)(da)品(pin)牌剔(ti)開北上(shang)廣深的(de)數(shu)據(ju)區分計算，偶有(you)三(san)五城市星火燎原(yuan)，其余城市的(de)數(shu)據(ju)大(da)(da)多也是一地雞毛(mao)。

對中檔酒(jiu)店的(de)(de)擔憂不(bu)僅(jin)體現(xian)在(zai)其高投資、高房價和高出租率形(xing)象下的(de)(de)高利潤名不(bu)符(fu)實，而(er)且中檔酒(jiu)店也走在(zai)產品(pin)同質化(hua)的(de)(de)老路上。2015年前的(de)(de)各大連鎖酒(jiu)店品(pin)牌，都在(zai)自己的(de)(de)產品(pin)設計和理念(nian)上做(zuo)了很多的(de)(de)包裝(zhuang)；當(dang)然，從(cong)那個時候(hou)看，還是非常成功的(de)(de)。

但是(shi)站在今(jin)天的(de)(de)(de)(de)角度再(zai)去(qu)看快捷酒店，當年濃妝艷抹的(de)(de)(de)(de)把街(jie)頭三(san)陪包裝(zhuang)成紅顏(yan)知(zhi)己，無非是(shi)商家的(de)(de)(de)(de)經營之道且無可厚非。但是(shi)今(jin)天去(qu)看各大品(pin)牌(pai)的(de)(de)(de)(de)中(zhong)檔酒店，其產(chan)品(pin)相似度4顆星，簡潔的(de)(de)(de)(de)吊頂(ding)，木色系(xi)的(de)(de)(de)(de)貼皮家具，木地板，休閑(xian)沙(sha)發(fa)或者(zhe)小座椅(yi)，還有床(chuang)后的(de)(de)(de)(de)那副碩大的(de)(de)(de)(de)背景畫……這些(xie)不(bu)都是(shi)目(mu)前中(zhong)檔酒店的(de)(de)(de)(de)主流配置(zhi)么？當然，十來(lai)萬左右(you)的(de)(de)(de)(de)單房投資，二三(san)十平米的(de)(de)(de)(de)空間(jian)，客(ke)人指望能(neng)折騰出多少驚喜，也是(shi)不(bu)切實際的(de)(de)(de)(de)要求。

客(ke)人在所謂的品牌忠(zhong)誠度方面，也(ye)遠(yuan)不(bu)及(ji)酒店自己說的那(nei)么忠(zhong)貞不(bu)二。

前幾年筆者(zhe)就(jiu)(jiu)說過，快捷酒店(dian)(dian)一兩百塊(kuai)錢的東西就(jiu)(jiu)不要談什(shen)么忠(zhong)(zhong)誠(cheng)(cheng)度(du)了(le)(le)，廉(lian)價產品(pin)本就(jiu)(jiu)沒有多(duo)少品(pin)牌忠(zhong)(zhong)誠(cheng)(cheng)度(du)可談；其實(shi)放到今天的中檔酒店(dian)(dian)也差不多(duo)。在這通貨(huo)膨脹物價飛漲的時代，兩三(san)百塊(kuai)（一線城市三(san)四百塊(kuai)）的酒店(dian)(dian)哪有多(duo)少品(pin)牌忠(zhong)(zhong)誠(cheng)(cheng)度(du)可言(yan)。當然了(le)(le)，如果(guo)酒店(dian)(dian)非得把客(ke)人點(dian)贊(zan)的截圖拿出來當忠(zhong)(zhong)誠(cheng)(cheng)度(du)說事(shi)，那就(jiu)(jiu)去和藝(yi)龍上看(kan)看(kan)北京100元左(zuo)右的旅館，地下室+無窗(chuang)，評論里面點(dian)贊(zan)的也非常多(duo)，難不成(cheng)這也是傳說中的品(pin)牌忠(zhong)(zhong)誠(cheng)(cheng)度(du)？

對(dui)中檔酒店的擔憂還不僅僅局限于(yu)其內(nei)部，外部因(yin)素產生的影響(xiang)更(geng)大。談到(dao)酒店就(jiu)離(li)不開房(fang)(fang)地(di)產，談到(dao)房(fang)(fang)地(di)產就(jiu)肯定要談租金問(wen)題(ti)。

有資(zi)(zi)產投資(zi)(zi)經(jing)驗的(de)(de)(de)人都(dou)知道，資(zi)(zi)產投資(zi)(zi)的(de)(de)(de)年化收(shou)(shou)益控制在5-6%是比較合適的(de)(de)(de)，按(an)照北京4萬/平(ping)米的(de)(de)(de)住宅均價(jia)(jia)(jia)（商業性質的(de)(de)(de)物業價(jia)(jia)(jia)格最(zui)少(shao)要高于住宅20%以(yi)上），按(an)照年化收(shou)(shou)益在4%的(de)(de)(de)房東崩(beng)潰值(zhi)，4萬*4%/12，酒店的(de)(de)(de)月租金達到了133元/月/平(ping)米，套算前(qian)面的(de)(de)(de)收(shou)(shou)益測(ce)算模(mo)型，這(zhe)家酒店的(de)(de)(de)房價(jia)(jia)(jia)至(zhi)少(shao)要定(ding)到450元以(yi)上的(de)(de)(de)均價(jia)(jia)(jia)，并且常年達到90%以(yi)上的(de)(de)(de)出(chu)租率，在不(bu)計(ji)算大廳(ting)租金遞增、物管費、折舊和攤(tan)銷等(deng)前(qian)提下，才有可(ke)能達到25%的(de)(de)(de)投資(zi)(zi)收(shou)(shou)益......高房價(jia)(jia)(jia)毀(hui)掉的(de)(de)(de)不(bu)僅僅是年輕人的(de)(de)(de)未來(lai)(lai)，也(ye)在毀(hui)掉酒店的(de)(de)(de)未來(lai)(lai)！

要想解決掉上述酒店(dian)發展(zhan)的(de)隱(yin)患，有幾個(ge)方面可以考慮(lv)，降低投資(zi)、提高(gao)出租(zu)率、降低租(zu)金(jin)、提高(gao)房價和降低運營成本：

1）降低運營成(cheng)(cheng)本，這年頭運營成(cheng)(cheng)本能控制到(dao)穩步小幅上漲(zhang)就已經(jing)很厲害，就不要(yao)惦記了；

2）降低投(tou)資(zi)(zi)從目前來說已經很難找到突(tu)破口，酒店投(tou)資(zi)(zi)成本的降低必(bi)定會拉低其品(pin)質(zhi)，酒店品(pin)質(zhi)則(ze)決(jue)定了酒店房價；

3）提高(gao)出租率是目前(qian)所(suo)有(you)品牌(pai)都在努(nu)力(li)的(de)(de)方向，在不外(wai)部環境不發(fa)生重大改(gai)變的(de)(de)前(qian)提下(xia)，入住率的(de)(de)變化不會(hui)太大；

4）降低租(zu)金就(jiu)不用多解釋了，這(zhe)是市場決定的，人為干(gan)預的可能性很低；

5）提(ti)高房價倒是(shi)可以試試，但(dan)是(shi)考慮到四(si)星級(ji)酒店的定價，中(zhong)檔酒店還是(shi)得悠(you)著(zhu)點漲價。

這(zhe)世上本無路，走的人多了也便成(cheng)了路；前(qian)方(fang)堪(kan)憂，希望(wang)中檔酒店能走出一條自己的路吧！

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